○古井戸の発見○

媒介業者の説明責任は？

床下の古井戸

（事例）
「買主は、宅地建物取引業者の媒介により築40年を経過した中古住宅を購入した。建替えのため建物を解体したところ、使用されていないコンクリートで蓋をした古井戸を発見した。井戸の埋め戻し費用や建物の基礎補強費用等が新たに必要となった。」

媒介業者の責任は？

中古住宅の取引においては、事例のように使用されていない古井戸や、浄化槽、廃材等が発見され、埋め戻しや撤去費用等についてトラブルになることがあります。
井戸が敷地の庭や目視で判明する場合などは、媒介業者の通常の調査により容易に発見が可能であるので、井戸の存在については説明義務があると思います。
しかし、既存建物の床下等に存在していたような場合、媒介業者は井戸の存在について通常の調査においては発見し得ません。

よって、井戸の存在を知っていた等の状況があるなどの特段の事情がない限り、取引後に井戸の存在が判明したとしても媒介業者に説明義務があるとは思えません。
実際のところ、建物解体後に建物の下から発見され（古井戸に限らず）、トラブルになることは少なくありません。

トラブルの回避

埋設物について、売主の知り得ることを事前に確認し、物件状況確認書（売主の告知書）で告知してもらうことが望ましいと思います。また、使用されていない浄化槽が撤去されずに地中に存在していることでのトラブルも多いので注意が必要となります。

実務では

地中埋設物についての責任負担は特約で定めることが多く、その場合は特約の通りとなります。
ちなみにですが、古井戸が発見された場合、ほとんどの買主はお祓いをされます。



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