違反建築物の仲介

連棟式長屋での建築確認を取得していたケース

●違反建築物の仲介

（事例）

１０年前に宅地建物取引業者の仲介で売主業者から中古一戸建住宅を購入した買主が、建物の建替えを行なおうとしたところ、新築当時この建物は連棟式の長屋で建築確認を取得しており、購入した建物は建築違反であることが判明した。
敷地は接道義務を満たしてなく、建替えをすることはできない、重要事項説明書には、連棟式長屋で取得した建築確認番号が記載されていた。


（考え方と対応は）

敷地の形状と道路の関係から、敷地を分割して建売住宅として建築確認を取得することができないことから、連棟式長屋で建築確認を取得し、実際には一戸建住宅を複数建築して、新築分譲住宅として販売する悪質な業者もかつては少なからず存在していました。

本事例は、中古住宅として購入した買主が建替えを検討したことから、当該住宅は建築確認を受けた建物とは異なる違反建築物であることが発覚したものです。

仲介業者が通常の調査義務を果たしていれば、当該物件が接道義務を果たしていない違反建築物であることは容易に判明していたと思います。

従って、このケースの場合、重要事項説明に重大な誤りがあり、売主業者、仲介業者ともに行政上の処分の対象になる可能性が高そうです。

中古住宅の仲介において、調査の結果、違反建築物であることが判明したときは、重要事項説明書に違反の内容を具体的に記載し説明することが必要です。


●そもそも違反建築物を仲介してもよいのか？

対象の違反建築物について、既に行政から除却命令などが出ている場合、仲介自体が問題になる可能性があります。
ただし、下記の内容を説明し承諾（合意）があれば違反建築物の仲介自体は可能と考えられています。

①増改築や用途変更が出来ないかもしれないこと
②除却命令や、使用禁止命令が出るかもしれないこと
③ローンが下りない可能性があること
などとなります。



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