物件内での不自然死　風化する期間は？

不自然死　いつまで説明しなければならないのか？

●物件内　２０年前の不自然死

売主と買主、そして媒介業者の言い分は、

（買主の言い分）

媒介業者により築２５年の中古マンションを購入したが、当該マンション内で売主の身内が不自然死をしていたことが判明、買主は売主と媒介業者へ説明義務違反があると主張した。

（売主の言い分）

２０年前に室内で不自然死があったのは、事実である。しかしその後、平穏にここで生活しているので、あえて説明する必要は無いと思った。

（媒介業者の言い分）

売主との会話の中で、２０年ほど前にそのような事実があったことは、なんとなく察せられたが、プライバシーの問題もあり、具体的な話はしていない。
よって、不自然死の事実は確認していないので説明義務はない。

さて、今回のケースでは、「２０年ほど前」が大きなポイントとなります。心理的瑕疵は時の経過により、その嫌悪感も薄れるものと考えられています。

裁判所の考えでは、「不自然死の存在が、瑕疵といえるのは、買主のみの判断で当該不動産への居住を好まないだけでは足らず、通常一般人において、買主の立場に置かれた場合、著しく住み心地を欠き、居住用に適さないと感じることに合理性がある場合に判断される。」とされています。

今回の場合は、２０年の年月は不自然死の嫌悪感を風化させるには十分な期間だと考えられ、心理的な瑕疵を認める合理性はないと思われます。

従って、媒介業者がその事実を知っていたとしても、特別の事情がない限りは、宅地建物取引業法上の説明義務違反には該当しない可能性が高いと思われます。

ちなみに、風化する期間の取決めはなく、都道府県や業者によっても異なっています。

○売買では、７年～１０年と考えられていることが一般的です。
○賃貸では、３年～５年と考えられていることが一般的です。

●ただし、法的な定めがないため、「期間」については様々な考え方があります。



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