「売買契約」　売却の権限と売却の意思

その物件を売却する権限と意思

●権限と意思の確認

売買契約における売主は、その物件を売却する権限を有していることが必要です。

権限のない人が売買契約をした場合、買主はその物件の所有権を取得できません。従って、売却相談を受けた場合は、売却希望者に処分権限があるのかの確認が必須となります。

通常この調査は、物件調査の過程で登記簿上の権利関係を調べてその物件の所有者が誰なのかを確認することで行います。
売却相談者が登記簿上の所有者であれば基本的に問題はありませんが、登記簿上の所有者が未成年者であったり、成年被後見人であるような場合のように、行為能力を制限されていると、所有者単独での売却はできません。

また、登記簿上の所有者が売却希望者とは別の人である場合には、売却希望者がどのような理由で売却しようとしているのか、所有権の取得原因等の確認が必要となります。

例えば、登記簿上の所有者が既に死亡しており、売却相談者がその物件を相続したいと言っている場合には、戸籍関係の確認が必要となります。その際相続人が売却相談者以外にもいる可能性があるので注意が必要となります。


●他方で、売却の相談に来た人が、「認知症の父親の土地を売りたい」と言っているような場合は、相談者である息子が成年後見人になっていない限り、息子には処分権限はありません。

このように所有者の家族が売却相談に来た場合には、必ず所有者本人に会って売却意思を確認しなければならず、その過程で所有者の意思能力に問題があることが判明すれば、成年後見等の手続きが必要となります。


●売却権限と売却意思の確認は、売買契約締結に向けての最初の一歩です。



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