貸主が破産した！借主が破産した！

貸主の破産　借主の破産　処理方法。

●賃貸借契約　当事者の破産

「入居者（借主）が破産した、賃料の遅滞等が心配なので賃貸借契約を解除したい。」
貸主の立場なら理解はできます。

平成１７年１月１日、新破産法が施行されました。それにともない、賃貸借の当事者が破産した場合の処理が変わりました。

（借主が破産した場合）
従来は、民法上、借主が破産すれば賃貸借契約は解除できると規定されていました。
しかし、破産法の改正により次のような取扱いとなりました。

①　貸主は、借主が破産したことのみを理由として契約を解除することはできない。
ただし、破産に前後して、賃料の不払いがあれば、それを理由に解除することができる。

②　破産手続開始決定後の賃料は、財団債権として、随時、破産管財人に請求して受け取ることができる。


（貸主が破産した場合）
従前から、貸主の破産の場合の解除については民法上の定めはなく、破産法の解釈に委ねられていました。破産法改正後の取扱いは次の通りとなります。

①　建物の引渡しを受けて居住している借主は、破産管財人から契約を解除されることはない。

②　借主は、貸主破産後の賃料を、預入れている敷金と相殺することはできない。
ただし、敷金返還請求権を保全するため、破産管財人に対し、その賃料を敷金と同額に至るまで寄託することを請求できる。

そして、最終配当の公告がなされてから２週間が経過する前に賃貸借契約が終了して現実に物件を明渡す場合には、その寄託していた金額と敷金返還請求額とを相殺することができる。

このように、現在では貸主、借主の破産は処理されます。

●やはり、破産した場合、貸主や借主の立場はかなり不安定なものとなりそうです。



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