過去の不自然死（事故等）について、全てが瑕疵に当たるとはいえない。

契約の判断に重要な影響を及ぼす事項。

●過去の自殺事故物件（以下、事故等）についてその事実を知っている媒介業者は、そのことを
秘密することは許されず「契約の判断に重要な影響を及ぼす事項」として買主に説明しなければ
なりません。

しかし、全ての過去の事故等が瑕疵に当たるわけではなく、説明義務があるわけではありません。

●裁判所は次のように判示しています。

「過去の事故等の存在が瑕疵といいうるためには、単に買主において同事由の在する不動産へ
の居住を好まないだけでは足らず、それが通常一般人において、買主の立場に置かれた場合、
当該事由があれば、住み心地を欠き、居住の用に適さないと感じることに合理性があると判断
される程度に至ったものであると解するべきである。」

瑕疵に当たるか否かについて、裁判所は経過年数や事故等の内容、事故後の利用状況等を
総合的に考慮し判断しているようです。

●過去の事故等について、いつまで媒介業者には説明義務があるのか？

実は、事故後の経過年数が「取引の判断に重要な影響を及ぼす事項」に当たるか否かについ
ては、指針となるような判断基準は示されていません。よって、さまざまな考え方があります。
①　賃貸５年　売買１０年と考える業者
②　賃貸３年　売買　６年と考える業者
いずれも明確な根拠があるわけではありません。

●事故等の状況、その後の物件の利用状況、売買賃貸の経緯、その地域での事故等に対す
る記憶等を総合的に考慮し判断することになりそうです。



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