賃料と共益費の額の定め方。単純に賃料等を下げても、入居率は上がらない？

賃料と共益費

①　賃料の定め方
不動産鑑定評価基準によれば、賃料には、「新規賃料」（新たな賃貸借における賃料）
と「継続賃料」（賃貸借契約が継続している場合の賃料）とがあります。

「新規賃料」については、積算賃料（原価法および取引事例比較法により求めた当該
建物の基礎価格に予想利回りを乗じて得た額に、必要経費等を加算して算出した賃料）
および比準賃料（賃料事例比較法により得られた賃料）を関連づけて決定し、適正な
純収益を求めることが可能なときは、収益賃料を比較、考慮し決定することが一般的です。

また、「継続賃料」については、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法
による賃料、および比準賃料を関連づけて決定します。

そして、実際の賃料は、上記の理論的賃料額を参考にしながらも、経営的に、どの程度の
賃料であれば収益を確保しつつ、入居率を維持できるかを考慮して算出することが多いです。

②　共益費の定め方
賃貸住宅標準契約書の考え方によれば、共益費は、定められた各項目の「実費相当額」
を基に定められるものとされています。
ただし、賃貸住宅標準契約書では、貸主が実際の費用に応じて精算する必要はなく、
実費を基に、均整がとれる範囲で定額を定めればよいとされています。

また、実務では共益費について、「実費相当額」とするのではなく、賃料を補充する
意味をもたせる支払項目とする場合も少なくありません。

確かに、賃料や共益費の額の定め方は重要であり、入居率にも影響してきますが、ただ
単純に、賃料や共益費の額を下げても入居率が上がるとは限りません。

付加価値を付けた入居条件の方が、得策のケースも多くあります。

＊明日は、重要事項説明書（３５条書面）についてお話します。

ペット可。入居率は上がるのか？


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