140【不動産投資】家賃改定の考え方（配布用）動画9分
家賃の値上げについてAIに聞くと、きれいな回答が返ってきます。
・家賃の値上げは可能
・正当な理由が必要
・借主の同意が必要
・合意できなければ調停や裁判
どれも正しい内容です。
ただ、それで実際に家賃は上げられるでしょうか。
ここに、実務とのズレがあります。
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■ AIの回答には“決定的に足りないもの”
AIやテレビの情報は、制度の説明にとどまります。
しかし実務では、次のような要素が重要になります。
・継続賃料という考え方
・新規賃料との乖離
・段階的な是正
・調停での落としどころ
AIの回答には、これらが出てきません。
つまり、
「知識としては正しいが、実務では使えない」
という状態になります。
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■ なぜAIでも言えないのか
理由はシンプルです。
AIは「公開情報」でしか答えられません。
・法律
・一般論
・制度の説明
こうした情報は誰でもアクセスできます。
しかし、
・継続賃料
・交渉の温度感
・実務の落としどころ
は公開されていません。
だから出てこないのです。
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■ 継続賃料は“見えない情報”
新規募集賃料は、SUUMOなどで誰でも確認できます。
一方で、入居中の賃料（継続賃料）は外から見えません。
どの水準で契約されているのか
どの程度乖離しているのか
これは当事者しか分からない情報です。
つまり、比較されず、共有もされない。
これがまず一つの壁です。
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■ 10%はルールではなく“実務”
賃料是正には一定の傾向があります。
実務では、
継続賃料から一定割合（目安10%前後）の是正で収まるケースが多い
という感覚があります。
ただし、これは法律ではありません。
・裁判例
・調停
・現場の交渉
を通じて形成された“運用”です。
だから明文化されないし、教科書にも載りません。
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■ 調停は“答えを出す場”ではない
調停に行けば基準が出る、と思われがちですが、実態は違います。
・ワードは出る
・方向性は示される
しかし、
「何%が正解か」
は明言されません。
あくまでも、当事者のすり合わせの場です。
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■ なぜこの情報は広まらないのか
理由はさらにシンプルです。
「誰も得をしないから、誰も教えない」
・オーナー → 面倒、トラブル回避
・入居者 → 知りたくない
・管理会社 → 業務増加
・弁護士 → 手間の割に収益薄い
構造的に、積極的に広めるインセンティブがありません。
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■ だから差がつく
ここが一番重要です。
家賃改定は、
制度を知っているかどうかではなく
“実務の運用”を知っているかどうかで結果が変わります
・どこまで上げるか
・どう交渉するか
・どこで着地させるか
これらはすべて“運用”です。
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■ まとめ
・新規賃料（相場）は誰でも分かる
・継続賃料は見えない
・ルールは存在しない
・実務はケースバイケース
そして、
家賃改定は“制度”ではなく“運用”です
さらに言えば、
運用は、誰も教えてくれません
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■ 関連コラム
141【不動産投資】なぜ家賃改定でもめるのか
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5214974/
144【家賃値上げ】「家賃値上げを拒否されたら？“裁判でお願いします”と言われた実例」
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5217247/
140【不動産投資】家賃改定の考え方（配布用）
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5214797/
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■ 最後に
AIやテレビの情報は、制度理解には役立ちます。
ただし、実務の水準までは教えてくれません。
その差が、そのまま結果の差になります。
