事故物件ってなに？
前回「業者に依頼する「媒介」には3種類あります」でチラっとお話しいたしましたが、レインズとは不動産業者専用の情報交換システムのことです。
お客様から物件の販売を依頼された不動産業者は、物件の詳細をレインズに登録し、広く買主を探すことになります。
レインズの登録は“専任媒介契約”で7日以内、“専属専任媒介契約”で5日以内と義務付けられていますが、“一般媒介契約”の場合は、登録義務はありません。
さて、媒介を依頼した不動産業者には、仲介料を支払うことになります。400万円を超える物件の売買の場合、「売買金額×3％+6万円（消費税別）」が報酬の上限となります。
そして、ここがポイント「売主と買主の両方から受け取れる」のです。
売主から媒介を依頼された不動産業者が、自分自身で買主を探して来たら、売主と買主の両方から報酬を受け取れるのです。つまり報酬が倍！
そのため、自分で買主も見つけたい、と考える不動産業者もおり、他の不動産業者に情報を渡したくない、と考えてしまう業者もいる、ということです。
もちろん、自社サイト等で買主を探す広告を行うことはしてくれると思います。その場合は、買主となる方に直接物件を探して見つけてもらう必要がありますので、他の不動産業者も一緒に買主を見つけてくれる状況と比べると「見つかりにくい」と言えるのではないでしょうか。
一般的に考えて、優良物件の場合は、レインズに登録しなくてもすぐに買主が見つかる可能性は高いと思いますが、駅から遠い等不便な場所にある場合等は、なかなか買主が見つからない、ということになりかねません。
そのため、多くの不動産業者と情報を共有することができるレインズに速やかに登録して買主探しを行うことが大切なのです。
なお、レインズに登録しても他の不動産から問い合わせが来た時に“すでに買主が見つかった”かのような対応をするあくどい業者もいるそうです。そして、自分で買主が見つけられなかった場合には、物件価格を下げる等、売主の不利益なることをすることもあるそうですよ。
媒介契約は3ヵ月ごとに更新することになっています。3ヵ月経って、物件売買に進捗がない場合は、契約を更新せず別の不動産業者に依頼する、のも選択肢の1つだと思います。
最後に、不動産業者は、売主から依頼された場合は仲介料と別に広告料を請求できます。逆に、頼んでいない広告をしてもらっても、広告料を支払う必要はありません。是非覚えておいてくださいね！
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