【第38話】孤独死があった部屋はすべて事故物件？告知はいつまで必要なのか

「入居者が室内で亡くなったら、すべて事故物件になるのでしょうか？」
大家さんや管理会社から、よく受ける質問です。
結論からいうと、賃貸住宅で人が亡くなったからといって、すべて同じように扱われるわけではありません。
死因、発見までの期間、特殊清掃の有無などによって、入居希望者への説明が変わります。
■「事故物件」に明確な一つの定義はない
一般に「事故物件」と呼ばれていますが、人が亡くなった部屋をすべて事故物件として扱うわけではありません。
国土交通省は、不動産会社が人の死をどのように告知するかについて、ガイドラインを公表しています。
その中では、室内で起きた自然死や、転倒、誤嚥など日常生活の中で起きた不慮の死について、特殊清掃が行われていない場合は、原則として告知しなくてもよいとされています。国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」
高齢者が自宅で病気により亡くなり、早く発見された場合などが考えられます。
■自然死でも特殊清掃を行った場合は注意
自然死であっても、発見までに日数がかかり、汚れや臭いが広がって特殊清掃を行った場合は、扱いが変わります。
賃貸住宅では、このような自然死や不慮の死、または自殺や他殺などについて、原則として事案の発覚からおおむね3年間が告知の目安とされています。
ただし、「3年たてば、必ず何も言わなくてよい」という意味ではありません。
事件性や社会への影響が大きい場合などは、3年を過ぎても説明が必要になる可能性があります。
■入居希望者から聞かれたら正直に答える
告知期間が過ぎていても、入居希望者から、
「この部屋で過去に人が亡くなっていますか？」
と質問された場合は、知っている事実を正直に伝える必要があります。
知らないふりをしたり、事実と違う説明をしたりすると、入居後のトラブルにつながります。
実際の募集では自己判断せず、不動産会社や専門家へ確認してください。
■告知と部屋の安全は別の問題
告知期間が終わったからといって、臭いや汚れの問題までなくなるわけではありません。
反対に、告知が必要な期間であっても、特殊清掃と完全消臭によって、安心して暮らせる状態へ戻すことは可能です。
全花連では、汚れの発生場所を調べ、特殊清掃を行った後、特許技術「花輪式完全消臭」で臭いの原因を分解します。
作業後には臭い戻りがないことを確認し、「特殊清掃完全消臭証明書」を発行しています。
■事故後の対応を止めない事前準備
孤独死が起きた後は、告知だけでなく、賃貸借契約の終了、残置物の整理、保険の確認、特殊清掃、完全消臭、鍵の返却なども必要です。
全花連安心サービスでは、死後事務委任に関する契約を事前に整え、万が一の際に全花連が窓口となって、明渡しから再募集までの対応を進めます。
人が亡くなった事実だけで、すべてを「事故物件」と決めつけないこと。
一方で、必要な告知を隠さないこと。
そして、次の入居者が安心して暮らせる部屋へ戻すこと。
この3つを分けて考えることが大切です。
【次回・第39話】
「孤独死が起きた部屋の家賃は、必ず下げなければならない？」
家賃を下げる前に確認したい、部屋の状態、告知、完全消臭、再募集の方法について分かりやすくお伝えします。