マンション投資にサラリーマンが向いている理由
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日のテーマは【テレワークがマンション投資に与える影響】という内容で書き進めて参ります。
コロナウイルス感染防止のため外出自粛を余儀なくされ、日本だけでなく世界中で半ば強引に導入されたテレワーク。その良し悪しを振り返り、今後も導入を検討している企業もあると思います。今回は、発表されたアンケートをもとに、テレワークがマンション投資に与える影響を考えていきたいと思います。
テレワークにも一長一短
コロナ渦において、半ば必要に迫られて導入されたテレワーク。1か月程度の実施期間で、メリットと課題が見えてきました。メリットは、通勤時間がないことや人間関係のストレスがなくなったことが代表例でしょう。下のグラフでも、高い数値を残しています。
一方、デメリットはチームである仕事の効率低下や、業務の属人性が高まったことでしょう。大手企業を中心にテレワークの割合を増やすという報道もされていて、実際に週数回のテレワークの実施を組み込む企業も多くなると思います。そうなると、アメリカのように、時間給という概念から成果給という概念に移行する可能性が高くなります。
仕事の自由度が高まるということは、評価対象の重きが結果重視になりがちです。そのため、自分を律することができる人は問題なく対応できると思いますが、依存度の強い人は仕事の効率が圧倒的に下がるでしょう。成果主義への移行は、格差の拡大につながります。テレワークでは、ちょっとしたことの確認にも時間がかかりますし、人材育成も人からイーラーニングのような自己研鑽になるでしょう。
実際に、オンオフの切り替えが難しいというアンケート結果や、人事評価が難しいというアンケート結果もあります。これは、評価がテレワークに対応していないという問題もありますが、見えない分、結果の比重が高まるのは自然な流れでしょう。
つまり、テレワークは働き方には多くのメリットがありますが、評価は結果重視の傾向に移行する、諸刃の剣的な制度です。収入が上がる社員と収入が上がらない社員の格差が、助長される恐れがあるので、自律した行動が求められます。
テレワークになっても週に数回は出勤することに
メリットもデメリットもあるテレワークですが、導入する企業は増えるだろうと予測されます。しかし、下のグラフの示す通り、在宅勤務の仕事の効率は下がっている傾向が強いため、100％在宅は難しく、週に数回の出勤は必要になりそうです。
そのため、住まい探しにおいて、通勤に便利な場所というニーズは無くならないと私は考えています。それでは、今後はどのような立地が重要視されるのかというと、それは通勤に便利かつ生活しやすい環境が整っている駅の人気が出てくると思っています。例えば、オフィス街のど真ん中ではなく、赤羽や北千住のような、通勤するにも遠すぎず、テレワーク中の買い物がしやすい商店街がある街、そんなイメージが当てはまるのではないでしょうか。山手線沿線でも商業施設があって買い物がしやすい駅は多いですし、大江戸線沿いや東京メトロにも商店街が存在している駅は多くあります。
通勤時間は少し伸びますが、より生活しやすい街が人気になってくるでしょう。気分転換できる公園などが近くにあれば、大きなプラス要因になります。ただ、都心から遠すぎる郊外は、NGには変わりありません。あくまで、テレワークの合間に買い物できる便利な街ですから、自宅から徒歩や自転車で買い物に行ける範囲が原則で、車を利用して買い物するような環境は敬遠されるでしょう。一等地の周辺の魅力が、再確認されるだろうと思っています。
テレワークで必要度が高まったのは立地より部屋
テレワークで入居者のニーズが高まったのは、立地よりもむしろ部屋のスペックでしょう。部屋を選ぶときに、立地は休日のライフスタイルを考えて選んでいるため、差異は少ないでしょう。しかし、仕事をすることを前提に部屋選びはしていません。今回、急に家で仕事をする状況になったから、不都合が起こっていると考えてもいいでしょう。
そのため、これからマンション投資を始める上で一番重要なのは、ワークスペースの確保ができるかどうかです。ファミリーなら書斎、シングルなら机を置けるワークスペースの確保はしたいところ。そうなると必然的に部屋の広さが求められます。一人暮らしであれば、1Kで25㎡前後はほしいところ。同じ部屋の中でも、オンオフを切り替えられる空間は、必要です。昼食を自炊するケースも増えるでしょうから、システムキッチンもニーズが高まってきます。今までは、住むための部屋選びでしたが、これからは、住みながら働く部屋のニーズに変わってきます。マンション投資を始めるなら、そのニーズを満たせる物理的なスペースは確保しておきましょう。
他に重要視されそうなポイントは、建物の構造。このGWにエアコンが売れたという報道を見ましたが、働く以上そのスペースの環境は整備したいところです。騒音がひどい部屋や夏暑く・冬に寒い部屋、セキュリティーが確保できていない部屋は、敬遠され、空室率が上がるでしょう。構造は、少し家賃が高くても、木造よりもRC造が選ばれやすいはずです。今後は、「音」「温度」「安心」などの目に見えない部分の付加価値が重要視されます。購入する際は、それらを満たすマンション投資を選ぶことが、必要でしょう。
WEB会議などにより、会社の人に部屋を見られるリスクもあるので、大型収納の需要は高まるでしょうし、女性の1人暮らしのケースは、家にいる時間が長くなるわけですから、セキュリティーがしっかりしている物件が好まれるでしょう。
このように、テレワーク普及後の部屋選びは、今までの部屋選びと確実に違ってきます。通勤に便利だからオフィス街に住んでいたサラリーマンも、買い物に不便だからと引っ越すこともあり得るでしょう。逆に、家では仕事ができないからといって、書斎代わりに部屋を借りる人が増えているという報道もあります。時代の変化に合わせて、所有する物件を買い替える動きも増えつつあるのです。これからは、「通勤ニーズ＋生活しやすさ」・「居住スペース＋ワークスペース」といったニーズが高まるでしょうから、それに対応した物件をマンション投資の物件として選んでいくことが求められています。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
