マンション投資にサラリーマンが向いている理由
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
口コミ・評判が良かった、【投資セミナーを行う和不動産が過去に行った取り組み】を本日はご紹介致します。
皆様のマンション投資で、参考になる部分もあるかと思い、口コミ・評判の高かった不動産投資の取り組みについてご紹介するコラムを企画しました。
もちろん、私が代表を務める株式会社和不動産にも悪いところは多々あります。悪い口コミ・評判には真摯に受け止め、ご希望に応えられるよう改善し、良かったものを教訓に更なるサービス開発に着手していきたいと考えています。
＜株式会社和不動産の口コミ・評判の良かった12の取り組み＞
①CFAシートで、資産からどれだけ不労所得を生んでいるか知る！
②黄金5法則に当てはめた、予算配分の目安
③理解できるとビックリされる年金定期便
④意外と評判がいい生命保険の見直し
⑤購入してから親に勧めるオーナー続出の相続税対策
⑥目標から逆算した複数物件返済シミュレーション
⑦マンション投資を始める前に、オーナー体験できるゲーム会
⑧マンション投資がテンプレ化されているN-RICOS
⑨3か月に1度の面談でコンサルティング
⑩意外と効果の高い再投資
⑪退去から1週間以内に次の入居ができる
⑫オーナー同士の交流会
以上12項の口コミ・評判が良かった、人気の取り組みを1つずつ紐解いてご紹介します。手前味噌な話が多く大変恐縮ですが、これらの視点を見落としている読者の方もいらっしゃると思いますので、ご理解ください。
取り組みが良かった場合には、自分の運用に取り入れてさらなる成長を目指して頂ければと思います。
◆1 CFAシートで資産がどれだけ不労所得を生む？
まず初めに紹介する口コミ・評判が良かった取り組みは、「CFAシートで資産からどれだけ不労所得を生んでいるかを可視化させ、ご覧頂けるようになったこと」です。CFAシートとは、「キャッシュフロー・フロム・アセット」の頭文字を取った造語です。
株式会社和不動産では、初回の個別相談にご参加頂いた方には、物件を販売するのではなく、まずは商談でお客様個人の資産背景をヒアリングしています。なぜなら、お客様の大切な資産の中で、働かなくても得られる不労所得が現状どれくらいあるのかを確認するためです。
自分では資産運用をしているつもりでも、資産から収入を得られなければ、それは資産運用とは言えません。世界的に有名な不動産投資家であり、金持ち父さんシリーズが大ヒットしたロバート・キヨサキ氏の言葉を借りると、資産とは「自分のポケットに収入を入れるもの」と定義しています。つまり、自分が所有している「現金」「株式」「債券」「不動産」が、どれだけ収入を生んでいるかを理解することが、資産運用の始まりなのです。
所有資産がどれだけ収入を生んでいるのかを理解
不動産投資をする上でも同じですが、表にして流れを可視化すると、効率のいいもの・悪いものが理解でき、自分は資産運用をやっていなかったという感想を漏らす相談者も多くいます。
「やっているつもりで本当はやっていなかった」「自分のやり方は間違っていなかった」など、さまざまな意見があると思いますが、そこを確認することが資産運用の一歩なのです。読者の皆様も、自分の資産がどれだけ収入を生んでいるのか、最大限に資産を活かせているのか、確認することをお勧めいたします。
◆2 黄金5法則に当てはめた、予算配分の目安
次に紹介する取り組みは、「投資の予算配分を明確化すること」です。
最近、マンガ化されて再び話題になっているバビロンの大富豪。これは、1920年代にアメリカの金融機関向けのコラムとしてスタートしました。その後高い評判・口コミで注目を集め、書籍化に至った約100年前から伝わるベストセラーのマネー本です。
この書籍の中で紹介されている5つの黄金法則。その中の最初の法則は、「収入の1割を貯める」という内容。つまり、手取り収入の1割をとっておき、それを投資に回すことが記されているのです。これは、多くのマネー本の著者に大きな影響を与え、ベストセラー本にも記された不変の成功法則です。
ちなみに、大学を卒業してから42歳までの20年間で、手取り収入が平均400万円であれば、投資の資金は800万円あることになりますが、現実的にその資金を保有している人は多くありません。ただ、その資金を現実的に保有している人は、投資の成果も上がりやすく高パフォーマンスを記録していることも見逃せません。
収入から予算配分を決め、その範囲で生活していく
生活設計において、収入の何割を生活費に割き、何割が住まいに利用でき、何割を将来対策に使うのかをあらかじめ決めて、その範囲で生活していくことがお金持ちになる第一歩と言えるでしょう。これを、主観ではなく客観的に示してくれているのがバビロンの大富豪で紹介されている「黄金5法則」と「7つの極意」なのです。
株式会社和不動産では、この割合を今の手取り年収に当てはめ、シートの作成をしています。シートを作成することで、自分のお金の使い方が客観的に知れると高い口コミ・評判を頂いております。家計簿をつけることも大事ですが、理想的な割合に家計を当てはめることも大切です。手取り収入の1割を経済的自由に使う資金として、貯めることから始めてみてはいかがでしょうか？
◆3 理解できるとビックリされる年金定期便
次に紹介するのは、「年金定期便」です。
年に1度、送られてくる年金定期便。この見方が分からない方が、結構いらっしゃいます。株式会社和不動産では、年金定期便をお持ちいただけたら、シミュレーションに数字を打ち込み、ご一緒に確認するという取り組みを行っています。
老後の収入の大きな割合を占める年金金額を把握していなければ、老後の準備になりません。まずは、自分の年金がいくらかを理解しましょう。
不足分は他の方法で準備するしかありません。ここを確認して、はじめて投資プランを練ることができます。意外と自分がもらう年金を知らない人も多く、年金定期便をシミュレートすると、がっかりしている方もよくいらっしゃいます。しっかり現実を受け入れて、老後に向けて充分な準備をしましょう。
◆4 意外と評判がいい生命保険の見直し
次に紹介する和不動産の取り組みは、「生命保険の見直し」です。
生命保険は、人生で2番目に高い買い物と呼ばれています。例えば、毎月3万円の保険料を支払っていると年に36万円。これを30年支払うと1080万円まで保険料が積み上がります。ここが見直しできれば、資産運用に回せる資金が増やせることになり、非常に効果の高い節約になるのです。
マンション投資で生命保険を見直す
マンション投資に限らず不動産投資で言える話ですが、ローンを組む際に団体信用生命保険（団信）に加入します。団信は、ローンを組んでいる人が亡くなった場合、保険会社がローンの残りを金融機関に保険金で支払うという仕組みの保険です。残された家族は無借金の不動産を相続でき、家賃収入を得たり、売却した売却益で保証を受け取ったりすることになります。
家賃収入で受け取る場合は、収入保障保険のような収入の得方になるため、これが保険の代わりになると言われる所以です。つまり、生命保険の見直しができる理由は、一般の生命保険から団信に切り替えると言えば分かりやすいでしょう。
それでは、なぜ団信に切り替えることが、生命保険の見直しになるのでしょうか。それは、保険料の出所が違うからです。一般の生命保険の保険料は、家計から捻出します。一方、団信はローンの金利に保険料が含まれています。つまり、ローンの支払い等を上回る家賃収入を確保できれば、家計から保険料を出す必要がないばかりか、収入を得ることもできるのです。そのため、多くのオーナー様が保険の見直しをしています。
40歳で保険を見直して毎月2万円節約できたとします。すると60歳までの20年間で、2万円×12か月×20年の480万円が節約可能です。これだけの金額が節約できれば、生命保険の見直しのメリットがお分かりいただけると思います。しかし、残念ながら見直しをしていないオーナー様が多いのも事実。マンション投資を始めた際は、生命保険の見直しはセットと覚えておいて下さい。
◆5 購入してから親に勧めるオーナー続出の相続税対策
次に紹介する取り組みは、「相続税対策」です。2015年の相続税改正により、不動産投資で相続税の節税対策をする方が増え、和不動産でもマンション投資を活用した相続税対策をご提案しております。
購入前にすべての疑問を解決することは困難なため、株式会社和不動産ではマンション投資をスタートしたオーナー様全員に無料で、3か月に1度面談を実施。この面談でコンサルティングするサービスが高い評判・口コミを頂いております。その際、購入したワンルームマンションの相続税評価額をオーナー様に教えるとビックリされます。
マンションは、土地付き建物という区分に分類されます。土地の持ち分は敷地権と呼ばれ、自分の所有している部屋の専有面積を所有者全員の部屋の専有面積を足したもので割って土地の持ち分を算出します。算出された土地の持ち分の価値と所有している建物の価値が、相続税評価額なのです。
ワンルームマンションは“相続”と相性抜群
2000万円のワンルームマンションを購入すると、相続税評価額は400万円以下になることも多く、評価を1/5以下に圧縮することもできるのです。ワンルームマンションは商業地域に建てられることが多く、延べ床面積が土地に対して大きくなることがほとんど。そうなると、土地の持ち分は少なくなり、相続税評価額も圧縮されるのです。
相続税評価額が400万円以下になれば、生前贈与を活用することで数十万円の贈与税の支払いで、都心のワンルームマンションを贈与することもできるのです。親御様から「今」ワンルームマンションがもらえれば、子どもにとっても大きなメリット。だから、この仕組みを親に紹介したいというオーナー様は多くいらっしゃいます。実は、ワンルームマンションのメリットは相続かも知れません。それほど、ワンルームマンションと相続の相性は抜群なのです。
◆6 目標から逆算した複数物件返済シミュレーション
次に紹介する取り組みは、「目標から逆算した複数物件返済シミュレーション」です。こちらも口コミ・評判が高く、話題になっている取り組みの一つです。
一般的に不動産投資において物件を購入する際、その物件を対象としたシミュレーションを行いますが、それでは目標は達成できません。
目標を達成するには、まず目標の月額キャッシュフローを決めます。例えば、目標の月額キャッシュフローが40万円だったとすると、物件の手取り家賃の合計が40万円以上になる必要があります。1部屋のシミュレーションで、キャピタルゲインを得ても、1部屋の返済事例をシミュレートした際目標である月額40万円キャッシュフローを得られないでしょう。
目標から逆算して物件を買い進めていく
目標を達成するための手順は、以下のとおりになります。
① 目標を決める。
② 手取り家賃が目標以上になるように物件を買いすすめる。
③ 必要な物件数を買いそろえたら、どのように返済すると効果が高まるのかを検討しながら、実際に運用する。
そのために必要なのが、複数物件返済シミュレーションです。物件をどのように購入し、どのように返済すれば、どのようなリターンが得られるのかをしっかり理解することが重要です。これは、一般的な1部屋を所有するためのシミュレーションでは、イメージがわかないでしょう。
目標から逆算した物件数を決め、そのシミュレーションを実施すれば、明確な返済計画が描きやすいとオーナー様からも高い口コミ・評判を頂いております。
マンション投資では1部屋しか持たないオーナー様は稀で、複数物件をお持ちの方が多いようです。1部屋ごとにシミュレーションするのではなく、複数室所有することを前提にトータルでプランを練った方がプランの精度も上がるでしょう。複数の物件を購入する場合は、あらかじめ何室購入し、どのように返済していくかを決めた方がプランの精度が上がるのは、言うまでもありません。
◆7 マンション投資の前にオーナー体験できるゲーム会
次に紹介する取り組みは、参加者様が「オーナー体験できるゲーム会」です。
株式会社和不動産が独自に開発した「キャッシュフローdeリッチ」を本社にて開催しております。このゲーム会では、様々な種類の不動産投資体験ができます。ゲーム会は、初心者の方に「わかりやすい」と、高い口コミ・評判を頂いています。これは、不動産投資を疑似体験できるゲームです。もちろん、マンション投資を選択することもでき、自分がマンション投資を始めてから、定年後までどう運用していけばよいのかを疑似体験できます。
このゲームの特徴は、成功だけでなく失敗も体験できること。終了後は、参加者様のシミュレーション結果を詳しく解説する時間も設けています。マンション投資は、どうやって収益を伸ばすかも大事ですが、仮に状況が上手くいかない時にどうやって抜け出すのか、回避策を学んでおくことも重要です。
現在は新型コロナウイルス感染拡大防止のため、少人数限定での開催となっておりますので、ご希望の日程がございましたら、ぜひお早めにお申込みください！
様々な運用方法をシミュレート
株式会社和不動産のゲーム会を上手に活用されている方は、様々な不動産投資をお試しになられます。一棟とワンルームマンションを比べてみたり、インカムゲインとキャピタルゲインを比べてみたり、単利で運用することと複利で運用することの違いを疑似体験してみたりと、感覚を磨きながら、実世界の不動産投資活動に活かしています。
実世界での不動産投資では、失敗は許されません。しかし、バーチャルなら許されます。マニュアル通りにいかない、そもそもマニュアルが存在しない投資は、バーチャルの世界でドンドン失敗して、実際の不動産投資に活かしていきましょう。失敗を知ることは、不動産投資投資の世界では重要です。
◆8 マンション投資をテンプレ化したN-RICOS
次に紹介する取り組みは、オーナー様から高い口コミ・評判を頂いている「N-RICOS（エヌリコス）」です。
N-RICOSは、当社が独自に開発したマンション投資の運用管理システムです。
このシステムで、不動産投資で成果を出しているオーナー様の特徴を分析しています。当社ではある意味マンション投資をテンプレ化し、成果を出しているオーナー様の行動特性を今後の運用のアドバイスとしてご提供しています。このように根拠のある提案があれば、成長曲線をイメージしやすいでしょう。これが和不動産の強みです。今後もオーナー様の運用に寄り添うことで、マンション投資運用のデータが蓄積され、より質の高い提案ができるようになります。
また、N-RICOS はオーナー様と3ヶ月に1度の面談をする度にアップデートされていきますので、常に最新のテンプレをご提案できるのも、口コミ・評判で高い評価を頂いている理由のひとつです。
N-RICOSを活用してマンション投資の方針決定
N-RICOSを活用し、3か月に1度の面談で、コンサルティングを実施しています。このシステムで、オーナー様のマンション投資をデータベース化しているため、上手くいっている方と、そうでない方の比較も可能です。運用方法の違いに気づけば、改善に繋がります。
株式会社和不動産では、マンション投資の運用方法を常にアップデートし、最善の手段をご提案していきたいと考えています。ご自身でも数字を管理していただき、その動きから予測して投資活動の方針を決めることが重要です。
◆9 3か月に1度の面談でコンサルティング
次に紹介する取り組みは、「3か月に1度の面談でコンサルティング」です。
資産運用を始めて不安になった時、相談できる相手がいるのは心強いことでしょう。株式会社和不動産では、常にオーナー様の相談相手でいるために3か月に1度の面談でコンサルティングを実施しています。日本全国から参加可能なオンライン相談にも対応していますので、遠方の方でもご安心下さい。
株式会社和不動産で不動産投資を実施しているオーナー様の、4人に1人が年間キャッシュフロー100万円を達成しています。（2020年10月時点）
マンション投資の楽しみを共有できる環境づくり
この面談ですが、正直、最初はあまり意味がないかもしれません。始めてすぐはオーナー様の状況も変化していないため、コンサルティングできる内容が少ないからです。
しかし、「5年10年と長期的に運用を行っているとそのうちに効果が発揮される」と高い評判・口コミを頂いております。成果が出てくると投資資金が増え、投資の機会が増えてきます。そして、成果が出てくるとオーナー様自身の満足度も高まり、投資活動が楽しくなってきます。
一棟での不動産投資は、最初に大きくローンを組んで次々に起こる問題を解決していくイメージですが、マンション投資は運用を軌道に乗せてから物件を増やしていくイメージ。どちらが健全かは、人によって考え方が異なるでしょうが、最初は、高価格で大規模の物件ではなく低価格で小規模の物件を選択し、上手くいってから規模を大きくしていく方が、一般的には無難と言えるでしょう。そんなマンション投資の楽しみを共有できる相手を作ることが、投資のモチベーションにもなります。投資には、環境づくりも重要なのです。
◆10 意外と効果の高い再投資
次に紹介する取り組みは、「意外と効果の高い再投資」です。
マンション投資を始めてから何も手を付けていないオーナー様は、非常にもったいないと言えます。なぜなら、マンション投資を始めてから運用に費用をかけた方が、費用対効果は高いからです。マンション投資をはじめとする資産運用では、お金の使い方が大事。効果的なお金の使い方が、運用を加速させていくのです。しかし、お金を稼ぐことより、お金を使うことの方が難しいと思います。それだけ、お金の使い方は利回り、つまり投資成績に大きな影響を与えるのです。
和不動産では、購入後に実施している3ヶ月に1度のコンサルティングにて、一人ひとりに合わせて効果的な再投資をご提案しています。収益がアップしたオーナー様からは高い評判・口コミを頂いております。
セミナーではそのやり方について、モデルケースを用いてご説明しております。
不動産投資で収益を伸ばす方法
不動産投資で収益を伸ばす方法は、主に3つあります。
① 内部成長
② 外部成長
③ 財務
この3つの視点で投資できる機会を窺い、その中で一番費用対効果が高いものを選択していけば投資効率は上がります。
① 内部成長
内部成長は、既に保有している物件にリフォームなどを施して収益性を高め、キャッシュフローを向上させること。
② 外部成長
外部成長は、新規に物件を追加取得することで資産規模を拡大し、収益原資となるキャッシュフローを向上させること。
③ 財務
財務は、ローンの借り換えや繰上返済などで財務コストを下げること。
これら3つの方法に、資金を再投資すれば数十％の費用対効果を生むことは珍しくありません。和不動産では、N-RICOSでこれらの投資の費用対効果を記録し、オーナー様の再投資の参考にしてもらっています。
一般的に、株や投資信託などは利益が出ると税金が取られるため、「税引き後の収益」は「税引き前の収益」よりも悪くなりますが、不動産投資やビジネスは確定申告すると経費は費用に認められるため「税引き後の収益」は税引き前より良くなります。つまり、収益を増やすための投資は、確定申告することによって税率分の割引が受けられるのです。投資した経費は割引が効き費用対効果が高まるため、資金ができたらドンドン再投資をすることが重要です。
投資の世界では、お金の使い方が重要だとお話ししました。多くの方は、買い物をするたびに毎回数十％の割引が受けられたら喜ばれるでしょう。理解の深いオーナー様は、お金を使うたびに経費の割引が受けられれば、費用対効果が高まることを知っています。そういった意味を理解するのに、N-RICOSは役立ちます。
再投資の費用を確定申告すれば経費として認められ、税金が還付された経験をお持ちの方も多いでしょう。ビジネスの世界でも不動産の世界でもお金を投資した方がいいのは、そういった理由があるからなのです。
◆11 退去から1週間以内に次の入居ができる
次に紹介する取り組みは、「退去から1週間以内に次の入居ができる点」です。
和不動産では、空室リスクを抑えるためにも、退去から1週間以内に次の入居ができることをルール化しています。そのために、自社で原状回復を実施しています。賃貸管理で一番のコストがかかるのは人件費です。和不動産の賃貸管理なら、その人件費を削減しながら、わずか1週間で次の入居者を募集し、迎え入れる準備が整います。それは、オーナー様にとって非常にメリットでしょう。この取り組みが、和不動産の入居率99%以上という実績に大きく貢献しています。賃貸管理は会社によって体制もサービスもバラバラ。今一度、契約内容を確認してみることをお勧めいたします。
評判・口コミで高い評価を頂く和不動産賃貸管理・現状回復については、弊社の無料個別相談でもご説明していますので、ご興味のある方はぜひ問い合わせてみてください。
◆12 オーナー同士の交流会
最後に紹介する取り組みは、「オーナー同士の交流会」です。
最近の話題は、コロナショック一色。オーナー様の中でも、気になっている方は多いと思います。先日和不動産では、外出自粛に伴いオーナー様同士のオンライン飲み会を企画しました。とても良い評判・口コミを頂き、毎週やってほしいという依頼を受けたほどです。
また、こうした企画をすることによって、オーナー様同士だけではなく、担当社員とオーナー様の関係も深まり、相談しやすい環境作りにも役立っています。
こういった有事の際、業者からの情報ではなく、オーナー様から直の情報は安心感を得られます。そこが、オーナー同士の交流会のメリットでしょう。1人で投資活動に励むのもいいですが、時にはめげることもあるでしょう。そんな時、同じ境遇のオーナー様からモチベーションを得るのも1つの方法ではないでしょうか。
以上、和不動産で実施している12の取り組みをご紹介いたしました。正直、取り組みを参考にしてほしいという思いで書き進めましたが、アピールに感じてしまう方もいらっしゃると思います。アピールという意図はございませんので、ご理解いただければ幸いです。ただ、ここに記したことは、マンション投資に真摯に取り組んでおられる方のお役に立てる情報も含まれていると思いますので、自分なりにアレンジして活用してみて下さい。
◆12 和不動産が目指している企業
最後に、私共和不動産について、ご紹介致します。
私たちは、物件を購入頂き不動産投資を始められたオーナー様には、マンション経営で収益をアップして頂き、笑って目標達成をして頂きたいと考えております。
そのために掲げているモットーが、社員もオーナー様も、「マンション経営を楽しく」。せっかく不動産投資をしているなら、結果を出すためには、楽しく収益を伸ばして、弊社もオーナー様もwin-winの関係を築いていきたいのです。
そのために掲げているアフターフォローNo.1宣言。購入後のアフターケアを弊社の特徴あるサービスの一つとして提供している以上、オーナー様には目に見える形で不動産投資の結果を出して頂き、継続してコンサルティングを受けて頂くためには、今回ご紹介したような、オーナー様に高い評判・口コミを頂きご満足して頂けるような不動産投資の取り組みを続けて行かなければなりません。
オーナー様には、不動産投資成功の近道となるようなノウハウを提供し、それらを効果検証したノウハウをまた新たなオーナー様が再現し、ご満足いただき、さらに評判・口コミが広まり…というループが、これらの取り組みによってさらに加速するよう、これからも新たな取り組みを続ける企業を目指して参ります。
不動産投資オーナー様の口コミ・評判
株式会社和不動産の不動産投資に対する取り組みを実際に体験された、弊社オーナー様の口コミ・評判は下記リンクよりご覧頂けます。
https://nagomi-fudousan.com/fudousantoushi/customer/
和不動産は都心のワンルームマンション投資を主な事業としている会社ですので、勉強になること間違いなし！ オンラインセミナーも開催しているので、東京、神奈川、千葉などの首都圏以外からも大阪・京都・愛知などの遠方からでも受講が可能です。気になる内容を検索の上参加してくださいね。
今回のコラムは、ここまでです。長文になってしまいましたが、最後までお付き合い頂きありがとうございました。次回のコラムもお楽しみに！
株式会社和不動産 仲宗根和徳
