マンション経営とインフレ対策
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日のテーマは、【マンション経営の節税効果が高い理由】についてです。
マンションは贅沢品ではない？節税効果があるのはなぜ？
本記事では、マンション経営を行うさいの節税効果の基礎知識について解説いたします。
マンション経営の中でも区分マンションは、好立地であれば月の賃料がローン返済額を上回り収支が黒字になるため経営がしやすいです。
さらに資産価値の上昇とともに売却するという手段をとれるため、投資の手段として適しています。
中でも大きなメリットのひとつとして考えられるのが、税金の制度で優遇措置を最大限活用できる点でしょう。
日本では企業個人問わず、さまざまなものに税金が課せられます。しかし、マンション経営は別です。それはなぜなのでしょうか？
マンション経営の節税効果を理解するには、所得税と損益通算の関係や相続税と不動産評価額に関する仕組みを理解する必要になります。
特にサラリーマンが不動産投資をする際には関係の深いトピックです。
また、本当にマンション経営だけが特別な税制措置が取られているのかを、他の投資のケースと比べながらまとめて解説していきます。
株式投資よりマンション経営の方が節税効果が高い！
前回のコラムで、税金を減らすことをメインにマンションを所有するのは良くないとお伝えしました。どんなことも、やり過ぎは良くありません。
しかし、マンション経営は、ほどほどにしていても節税効果が得られるのは、なぜなのでしょうか。
マンション経営以外の投資をお考えの方もおられるでしょう。
なぜマンション経営だけが、そんなに節税効果が高いのか、他の投資の事例と比較しながら確認してみたいと思います。
まず、株式投資で税金を減らす方法について考えてみます。株式投資で得た損益は、申告分離課税となり、利益に対して一律約20％という税率で税金が発生します。
一方、サラリーマンの給与所得やアパートなどの賃貸経営者の不動産家賃収入、個人事業主の事業所得等は、総合課税に当たるので注意が必要です。
所得税は、各種の所得を合算した総所得金額を元にして税額を算出し、確定申告によりその税金を納める総合課税が基本です。
申告分離課税は、特定の所得に対してそれぞれ単独の計算式で税金を課していく業務になります。他の所得税と合算しないで、分離して税額を計算し、確定申告により税額を納税しなければなりません。
また、2016年より、証券投資の税制が大きく改正されたことにも関係しています。変更後は、株式投資、投資信託、債券などの証券投資の全てが一律約20％の税金が課せられることになりました。公社債投資信託や債券の譲渡益も課税対象となります。
これらの株式投資で赤字となっても、損益通算による節税はできません。
保険よりマンション経営の方が節税効果が高い！
では、次に保険について考えてみましょう。現在は、さまざまな保険商品が保険会社よって作られています。保険の種類によって、所得税がかかるものと非課税のものがあります。
整理してみますと、まずは課税されるものとして満期保険金、死亡保険金、個人年金保険の年金、祝金・生存給付金、解約返戻金、学資保険金、養老保険金等があります。
非課税のものとして、高度障害保険金、特定疾病保険金、リビング・ニーズ特約保険金、入院・通院・手術給付金、介護一時金などが含まれます。
課税の場合は、保険加入が5年未満の場合、増えた分の約20％が一律で課税されます。
保険加入が5年以上の場合で保険料契約者と保険金受取人が同一であるという条件だと、受取人が受け取った保険金（満期保険金等）には所得税がかかり、一時所得として課税されます。課税対象額は次のように計算します。
課税対象額 ＝ （保険金＋配当金－払込保険料－50万円）× 1／2
この算出された金額に所得税と住民税が課税されます。結局、保険も税金を減らす効果はあまり得られないということがわかります。
節税効果が高い理由！
さて、株式投資、投資信託、債券などの証券投資から保険商品まで検討してみましたが、どれも節税効果を得られないことがわかりました。
マンション経営では、初年度は、マンション購入にかかった不動産取得税などの諸費用や融資調達の際に発生する手数料、減価償却費を経費として計上できます。
帳簿上の不動産所得がマイナスとなり、所得税・住民税の価格を大幅に抑えることができ、かなりの節税効果を計画的に生み出すことができます。
2年目以降は、購入にかかった諸費用が計上できなくなるため、それを除いた固定資産税やローン金利、修繕費・保険料、減価償却費等の支出のみが毎年計上されます。節税効果を実感できるのは最初の1年間だけで、2年目以降のマンション経営について、家賃収益がプラスとなるため節税するのが難しいと思われている方が多いようです。
しかし、サラリーマンの場合は、確定申告を行うことで所得税を抑えることができるので節税効果を生み出せる可能性が高いです。
節税効果により、投資の利回りを上げることも可能です。
前回のコラムでも述べましたが、過度のやりすぎはNGですが、通常の節税を行うだけで、年数でいうと約15年という長期間効果を感じられるのがマンシヨン経営だと言えます。
増えた分に対して、一律課税対象にされてしまう投資商品と比較すると、メリットは一目瞭然でしょう。
マンションは土地・建物などの不動産として単に投資対象ではなく、生活に必要な物とカテゴライズされ管理されているのです。日本では、社会的に意義があると評価されているものには税金が控除され、資金の借入れの際にも優遇金利が一通り利用できる傾向にあり、新築・中古に関わらず住まいを提供する事業もそのように捉えられています。
社会への貢献度が高いと認められているため、相続税、所得税、住民税、固定資産税等に対して優遇措置がとられているのです。それがマンション経営の魅力のひとつです。
相続税に関していうと不動産は相続税評価額が低いため、現金を不動産に換えるだけで相続税対策になります。
初心者の方は、やみくみに一棟アパートなどに手を出すのではなく、まずは小規模から初められる区分マンション投資を検討してみることをオススメします。
また節税の方法や確定申告のやり方などが自分一人では分からなくて戸惑うことがありましたら、是非プロの不動産会社へご相談ください。
株式会社和不動産では、提携先の税理士の方と一緒に皆様の節税や確定申告のお手伝いをいたします。
皆様の不動産投資を成功に導けるよう全力でお手伝いさせていただきますので、是非一度お話を聞いてみてはいかがでしょうか。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
