『利回り』と『実質利回り』の注意点を解説します
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【マンション経営を始める職業で最も多いのはサラリーマン】です。
マンション経営に適した職業とは？
昨今、老後資金への不安などからマンション経営という対策方法を検討している人が増えてきています。
マンション経営は、利回りが4～5％と投資信託などと比較しても高い傾向になりますし、毎月の収支も安定していて誰にでも参入しやすい不動産投資です。しかし、自分ですべての費用を工面することは基本的には不可能で、銀行からの融資が不可欠になります。そのさい、融資されやすい職業とそうでない職業があるので注意が必要です。
もともと土地を所有している地主、経営のプロフェッショナルである会社経営者、経営に関しては素人のサラリーマン…これらのどの職業がマンション経営に最適なのでしょうか？また、銀行が積極的に融資してくれる職業は何でしょうか？今回は、マンション経営と職業をテーマに解説します。
地主とサラリーマンだとどちらが向いている？
マンション経営に向いている職業は何だと思いますか？
土地を活用できる地主、自営業者、サラリーマン……？
マンション経営に必要な土地を持っている地主が資産の観点からも有利なイメージがあるという理由で、答えは地主だと思う方は多いのではないでしょうか。
ところが、マンション経営に向いている職業は、実際のところ地主ではなくサラリーマンなのです。
それはなぜなのか、確認していきましょう。
地主の中には、広大な土地を持っている方もいるかもしれません。だからといって、その土地は、マンション経営にぴったりな土地ではないケースも多いです。
マンション経営に適しているのは、空室リスクという観点からも駅から近いことが最重要条件です。周辺環境として、スーパーや病院、学校があるなど生活に利便性があり、賃貸物件のニーズが高く人気があるエリアで、入居者が見込めることが必要です。
都心エリアでできるだけ髙い家賃を取れるところならなお良いでしょう。
これらの特徴を持っている土地を所有している地主は、実はごくわずかしかいません。
好立地の場所に土地を持っている地主ならマンション経営に該当しますが、地方に土地を所有しているなどそうではない人が多いのが現実なのです。
会社経営者とサラリーマンは、どちらが向いている？
では、会社経営者や自営業者はどうでしょうか？ 会社経営者は、個人でのビジネスが上手で資金管理にも慣れているというイメージがあり、マンション経営にも向いている可能性が高いような気がします。
しかし、会社経営者と言ってもその規模や収益はさまざまです。家族数人で営んでいる事例から、数百人の従業員がいる所まで幅広いのが日本の中小企業の有り様です。
マンション経営は、金融機関からの資金を借入して行いますから、銀行サイドがその中小企業についてどう思っているかが大切です。
金融機関としては、事業の売り上げ内容が成功していると判断できるような自営業者になら基本的に融資しようと思います。
ですが、今いいからといっても来年度はどうなるかはわかりません。
そのあたりについては、年間の売り上げが安定しているという裏付けを示す必要があります。会社決算書等の提示が不可欠です。経費の内訳などそれらの内容を精査して、融資するか否かが決定する流れになります。
ただし、常に売り上げが安定していることを示すのは、昨今の世間の経済状況では難しいのではないでしょうか。
では、常に安定した収入を手に入れているのは、どんな職業の人でしょうか？
そうです。それは毎月、きっちり給与があるサラリーマンなのです。
金融機関としては、「安定した収入のある人＝サラリーマン」ですとローンの返済が滞る可能性が低いため、積極的に融資したいと思っています。サラリーマンというと男性のイメージですが、会社員の女性も含まれます。収入が安定しているかどうか…ということが重要なのです。
収入が安定しているサラリーマンこそマンション経営に最適！
金融機関は、不安定な人に融資はしません。その点、収入が安定している企業のサラリーマンや公務員は、大変有利です。会社経営者とは異なり、経営におけるリスクを直接負担することは考えにくいですし、この先、定年まで収入は安定していると見込めます。
マンション経営をしているサラリーマンの中で、会社の業種別に見ると、金融・保険関係が最多で、情報通信業、メーカー、公務員と続きます。その他、メディア関係、建設・不動産業、運輸業、、建築業、医療関係等…ありとあらゆるサラリーマンが業種に関わらずマンション経営に参入しています。
投資に直結している金融関係が多い反面、誰もが営めるビジネスプランになるのです。
もちろん一部上場の大手企業に勤めていれば、かなりのアドバンテージとなりますが一般企業でも問題ありません。
サラリーマンで安定した年収がある方で、その他の条件としては、他の住宅ローンがないこと、過去に滞納などの事故歴がないことの2点をクリアしていれば大丈夫です。大抵の場合、融資を受けることができるでしょう。
収益物件を購入する際には、担保評価なども非常に厳しいのですが、住宅の購入であれば部屋自体が担保になるのでそれほど問題はないと言えます。
会社への勤務年数については、長ければ長いほど評価が高いようです
しかし、近年では、1年以上勤務していれば住宅ローンを組んでくれる金融機関が多くなっています。
2～3年程度働いていれば、融資を受けられることが多くなっている現状です。年収については、高いほど良いということではありません。それについては、次のコラムでご紹介しましょう。
今回のコラムは、ここまでです。
ローンの条件など何か疑問に思ったことがありましたら、お気軽に弊社にお問い合わせください！
経験豊富なスタッフがお客様のどんな質問にも丁寧にお応えして皆さまを全力でサポートいたします。
最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
