マンション投資は、生命保険の代わりになる！
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日は、【マンション経営とインフレ対策】というテーマについてです。
マンションの経営がいかにしてインフレの対策になるのかということを、解説させて頂きます。
インフレとは、用語の意味を解説
まず、インフレという用語を改めて確認しましょう。
インフレはインフレーションの略で、経済学上では一定期間において経済価格水準が全般的に上昇すると定義されております。
言い換えると、モノの値段が上がり続ける状態のことです。モノの価値があがるということは相対的に現金の価値が下がっていることです。
以前は、1個100円で購入できたトマトでも、インフレが起こると1個300円になったとします。
同じトマトもそれまでの3倍のお金が必要になったことで、お金の価値が3分の1になったと言えるでしょう。
なぜインフレ対策が必要か
資産運用において、なぜインフレ対策が必要なのでしょうか。その理由は、人生80年90年と続くからです。今現在、50歳の方で90歳まで生きるのであれば、40年後にお金を使うということです。
40年後の物価が「今より高くなっているのか？」「今より安くなっているのか？」は40年後になってみないとわかりません。そのため、資産運用は物価に連動しているということが非常に大切になります。
今から40年前というと、1,975年になります。いわゆるバブルの時代も始まっていない時期になります。40年前に2,015年がこうなっていると想像できていた方は非常に少ないのではないでしょうか。
資産運用は、そのような視点も加えて行っていかなければなりません。
マンション経営とインフレ
それではマンション経営は、「なぜインフレ対策になるのか？」について考えていきたいと思います。
今から40年後の未来は、誰にもわかりません。しかしながら、過去40年前から現在がどうなったのかついてお話していきます。バブル期のマンション経営は、短期売買でキャピタルゲインを得るものでした。皆さんのイメージもそのようなイメージがあるのではないでしょうか？しかし、バブル前からマンション経営は、行われていました。下の図をご覧下さい。
40年前に新築だった物件が「最近の取引でどのぐらいで売買されたのか？」の図になります。当時の売買価格から上がっているものもあれば、3割ほど下がっているものもあります。しかし、銀行から融資を受けるローンの期間も30年・35年ということを考えれば、ほぼ残債はありませんので、売却しても、キャピタルゲインが出ます。
そして当時の価格で分譲されていたマンションも賃料水準は、現在の賃料水準としてお部屋を貸すことができています。
つまり、賃料は物価の変化に応じて上がりもすれば下がりもします。もしインフレが将来的に起こった場合に貯金だけしかしていない場合、実質の価値は目減りしていきます。しかし、インフレに備えた資産があれば、もしインフレが起こった場合に対応することができます。
中央銀行はインフレを抑制するために金利を上げることがあります。金利を上げることで、企業や個人の借入を抑制し、消費者の消費活動を減少させることができます。また、高金利の環境下では、預金をすることで利益を上げることができるため、消費者が現金を貯蓄を増やす傾向があります。
景気が読めない以上、最新の状況に資産運用はインフレ対応・デフレ対応の両方をしないといけません。バランスよく資産を持つことが景気の変化に対応することができるようになります。
都心の中古ワンルームマンション経営でインフレ対策
弊社では、都心の中古ワンルームマンション経営を推奨しております。なぜ、都心の中古ワンルームマンションなのかということですが、需要が多く供給が少ないために空室率が低いからです。
需要と供給は、値段を決める際の決め手となります。需要とは、あるものを人がどれほど求めているかの指標です。たいていの場合は、需要が高いほどそれに応える形で供給も多くなるものですが、中にはさまざまな事情によって供給が追い付かず資産価値が高く維持されやすくなるものがあります。
その一つが「都心のワンルームマンション」です。なぜ供給が抑えられ、資産価値が維持できているのか、その理由をご説明したいと思います。
東京都の世帯数は年々増加傾向にあり、増加しているほとんどの世帯が単身世帯です。
2025年以降に減少予定の東京ですが、単身世帯は増え続け2030年には全体の約50％が単身世帯になると東京都が発表しています。
これがどういうことかというと、需要が増えるという事になります。
そこで、ワンルームマンションの建築が次々と行われ、供給が増えるかというとそうではありません。
2007年頃に、ワンルームマンションは23区全ての区で、「ワンルームマンション規制」によって、ワンルームマンション建築の際に多くの区で、「一定数のファミリーマンションを混在させなければならない」という義務が課せられてしまったからです。
規制前は狭い土地に高い建物を建築していましたが、規制後はファミリーマンションを混在させるとなると広い用地が必要となり23区でも外側の区に建築されるようになりました。
この規制により都心の新規ワンルームマンションは建築が難しくなったため、既存の中古ワンルームマンションの価値を押し上げる形になりました。さらに、新規の供給が少ないということはライバルが増えず、入居者を確保しやすくなります。
こういった理由で、弊社が推奨している都心の中古ワンルームマンション経営は比較的資産価値を維持しやすく入居率も高い投資商品ため、今後のインフレ対策になりうるわけです。
人生100年時代
最近では、人生100年というのがスタンダードになってきています。初めにも言いましたが、40年という期間にインフレが来ないとも言い切れません。
1950年からの65年間で日本の物価は約8倍にもなっています。物価の上昇は、資本の目減りを意味します。インフレは貯金に影響を与えるため、インフレ対策をしておく必要があります。
いつから資産運用を始めるかによって効率は変わってきますが、大きなインフレ対策になります。現役時代は、労働収入があるため資産運用の利益を再投資すれば複利で運用できますが、
老後の資産運用は、資産を取り崩していくため、効率は落ちてきます。
しかし、不動産からその時々の物価に合わせた家賃、インカムゲインを受け取ることができれば、インフレ対策になるのです。
今回のコラムは、ここまでです。マンション経営とインフレ対策について、ご理解頂けましたでしょうか？弊社では、セミナーや個別相談で、マンション経営のメリット・デメリット、相続税節税・税金対策など更に詳しく解説をしておりますのでお気軽にご参加ください。
個別相談では、弊社と提携しているローンの年数、物件の賃貸管理、所有している物件の月々の負担額を減らし収益を上げられる方法についてもご相談にも乗りますのでぜひお気軽お問い合わせください！、
最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
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