中古マンション・戸建の売却時期とリフォーム比較

2021年4月23日

テーマ：不動産売買

コラムカテゴリ：住宅・建物

コラムキーワード：空き家対策、不動産管理、任意売却

家を売るのにベストなタイミング

マンションや戸建てを売却するのによい時期はいつになるでしょう？
中古物件の価格は徳島の物件の場合、今後も物件価格は上がっていくのは考えにくいのでマンションも戸建ても新築から普通は下がっていきます。
では、いつのタイミングが売却に良いでしょうか。
マンションと木造戸建てを比較した場合でも売却のタイミングは変わってきます。

木造戸建てとマンションの法定耐用年数

木造戸建てとマンションで資産価値の下落スピードが大きく異ってきます。
一般的に多い木造戸建ては、鉄筋コンクリート造のマンションに比べて資産価値の下落スピードが速いのが特徴です。
これには理由があり、日本の金融機関は「法定耐用年数」で不動産を評価するのが大きな要因になります。
木造の法定耐用年数は22年と決まっています。
それに比べて鉄筋コンクリート造は47年もあります。
木造も鉄筋コンクリート造も法定耐用年数が経過したら使えなくなるというものではありませんが、基本的に金融機関の建物評価はゼロになります。
よって、中古物件を売却しようとした場合、購入する方のローンが長期で組みにくくなることがあります。

リフォームをして売る場合

中古物件は売主がある程度リフォームして売り出すか、現状のまま売り出し、買主がリフォームする場合があります。
これも、木造戸建てとマンションでは費用がかなり変わってきます。
木造の場合、築15年以上となれば外壁塗装、屋根などの大規模な修繕が必要になります。
またクロス交換などの内装工事も一般的な2階建て住宅などは階段、天井などマンションと比べ施工面積が多くなるので費用が高くなります。
マンションは築15年くらいになると大規模修繕が行われる時期になるので、外壁、廊下、バルコニーなどは修繕積立金で補修が実施されます。
よってリフォームが比較的簡単なのはマンションになります。

住宅設備の比較

お風呂やキッチンなどの住宅設備はどうでしょう。
築25年以上くらいになるとデザインや機能も含め古さが目立ち始めてしまいます。
また、経年劣化による故障、修理しようと思っても部品の供給がないなどの問題もでてきます。
これは、木造戸建てもマンションも同じになります。
そうなってくると現状で売るなら価格を下げて売らないと売りにくくなります。
また住宅設備全般を交換するとなればかなりの費用になるので不動産業者がリノベーションしたものでないと現実的ではないかもしれません。

まとめ

木造戸建てとマンションでは価格の下落スピードに差はあります。
木造住宅の場合築15年くらいまで、マンションの場合築20年くらいまで価格が下がっていきます。
それ以降は価格の下落はなだらかになることになります。
ただし設備は古くなりすぎると売りにくくなるので木造なら築20年、マンションなら築25年位が売却時期の目途かと思います。

＊日本の建築物は木造戸建てもマンションもかなり良くなっているので、
　メンテナンスをしっかりしていれば何十年も実際は住むことが出来ます。