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コラム

2018年4月から宅建業法が改正されました

不動産売買

2018年4月23日 / 2018年9月8日更新

2018年4月に宅建業法が改正!


2018年4月1日より宅建業法の改正法の新制度が開始されました。

今回新設されたのは、中古住宅などの「建物状況調査(インスペクション)実施」の有無について。
建物の建築及び維持保全の状況書類の有無、耐震診断に関する事項などです。

中古住宅を購入時には以前からもインスペクションはありました。
色んな協会などの民間資格などもあり、私自身も、
日本ホームインスペクター協会の資格を所有していました。

しかしながら、今回の法改正では「既存住宅状況調査技術者」しか、
重要事項説明書に記載する建物状況調査(インスペクション)は出来なくなってます。
(建築士で講習を受ければ既存住宅状況調査技術者になれます)

欧米では古い住宅も人気がありますが、日本でも今後、
中古住宅を安心して売買できるようにに、中古住宅の
売買を活性化させようと、このような法改正に至ったとの事です。

媒介契約書には


まずは媒介契約締結時に建物状況調査を実施するものの
斡旋(あっせん)の有無を記入する項目が追加されました。
建物状況調査(インスペクション)について
仲介業者が説明し、既存住宅状況調査技術者のあっせんも行うことになります。

重要事項説明書には


売買物件の重要事項説明書には、建物状況調査を実施したかどうか。
実施した場合はその結果も説明することになります。

また、契約書には建物状況調査の結果を記載することとなります。
1年以内に建物状況調査が実施されている場合は、その結果を説明します。

中古住宅・中古マンションなどの建物の建築及び維持保全の状況書類の有無
耐震診断に関する事項などについても記載が必要になりました。

建築確認申請書・確認済証・検査済証の有無
旧耐震の物件の耐震診断結果の有無などです。

売買契約書には

「建物の構造耐力上主要な部分」または「雨水の浸入を防止する部分」の状況につい
て売主、買主の双方が確認した事項の有無の記載が追加となってます。

*これも既存住宅状況調査技術者が実施した調査報告によります。
 (1年以内に実施したものの有無等を記載)


中古住宅市場の活性化のため!?


そもそもは空き家問題などの解決の一環で安心できる中古住宅の売買を
推進しようということで始まったようですが、実務的にはどうなるのか疑問が残ります。

媒介時に建物状況調査(インスペクション)をあっせんしても、
売主または買主に調査費用がかかります。
媒介時にあっせんしたものの、売主がお金かかるからやりません
と言えばそれで終わりです。

売却が決まりそうになった場合、買主の費用で売主の同意を得て
建物状況調査を行うこともできますが、
調査を行って不具合が見つかった場合はその時点で購入をやめるということに
なる可能性が高いと思います。

中古物件は、価格が安いのがメリットだと思いますが、
建物状況調査(インスペクション)を行い古い戸建てで
大幅な改修が必要な物件や、
旧耐震の物件などは、更に売れなくなるような気がします。


中古物件の良さは圧倒的な価格の安さだと思うのですが
そのメリットがなくなるようなリフォームをして売却価格が高くなるのに、
はたして中古市場が活性化するのでしょうか!?

まだ始まったばかりなのでわからないですが。


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