任意売却の売買契約書には、2つの特約条項を必ず追加します

任意売却では、売主である依頼者のリスクを回避する契約内容でなければなりません。

任意売却の特殊性を熟知していない不動産会社にて売買契約を締結してしまうと、違約金請求や思わぬトラブルに巻き込まれる事がありますので、ご注意下さい。

①債権者の同意を要する特約

本契約は売主が残金決済時迄に現在、本物件に設定されている抵当権の全部を抹消することを停止条件とします。

万一、抵当権者の同意が得られない等、理由の如何に拘わらず抵当権の抹消をすることが不可能となった場合、売主は本契約を白紙解除できるものとします。

その場合、売主及び買主は相手方に対し一切の異議苦情の申立て及び損害賠償等（それまでに要した経費を含む）を請求できないものとします。

尚、売主は残金決済時に買主より支払われる売買代金を債務に充当し、抵当権の抹消登記を行うものとします。

【解説】
任意売却には債権者の承諾が必要になります。万一、債権者の承諾が得られなければ、売主の契約違反となり、違約金請求を受けることになります。この違約金請求を回避する為の特約です。

②売主の瑕疵担保責任を免責する特約

買主は、売主の売却理由を鑑み、瑕疵担保責任の定めに拘わらず、売主は一切の瑕疵担保責任を負わないものとし、設備の故障や性能保証等についても瑕疵担保責任を負わないものとします。

【解説】
通常の不動産売買では、買主に引き渡してから3ヶ月間は、建物に瑕疵（雨漏り・白蟻の被害・給排水管の故障など）修復責任を売主は負わなければなりません。
しかし、任意売却ではあとからの金銭的な負担は難しい為に、この修復責任を回避する為の特約です。

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