「不動産価格査定」　算定式と４つの注意点

2017年12月8日公開 / 2021年3月2日更新

コラムカテゴリ：住宅・建物

不動産価格査定　算定式と４つの注意点

●算定式

不動産の価格査定には法令的かつ具体的な算定式はありません。実は、宅地建物取引業者や団体が独自に算定式を作り出しています。
そして、不動産の価格には、次のような価格があります。

（市場価格）
①不動産売却希望価格
②不動産購入希望価格
③実際の契約価格
④鑑定等の価格
⑤その他

（基準となる公的価格）
①地価公示価格
②路線価格
③固定資産評価格
④その他

さまざまな価格を考慮し、個性の強い不動産の価格査定を行います。
ただし、細かい査定算式は、依頼者にとって重要な事とは思えません。依頼者が望んでいるのは、実際に売れるか（買えるか）です。

●不動産の価格査定には次の４つの注意点があります。

①売買の実例
価格査定には、近隣等の売買実例などの取引価格は必要不可欠な情報となります。より類似した実例を多く収集することにより査定作業はやりやすくなります。

そして、収集した実例を個別判断する作業が重要となります。

例えば、不動産の売買価格は、売主側に特別な事情があり通常の価格より安く売ったとか、買主側に特別な事情があり高く買った、などよくあることです。
このように価格査定には「特別な事情」が含まれているかどうかのチェックも必要となります。「特別な事情」が含まれている場合には、適切な補正を行います。（特別な事情には人的・経済的なものと物理的・物件的ものとあります。）

②査定の内容
依頼者には、「鑑定評価」によるものではないことをはっきりと伝える必要があります。

③価格査定の根拠
根拠の提示ができることです。
根拠は、合理的なものであることです。
根拠とされる取引実例は、当事者の氏名等の情報開示はしない配慮が必要です。

④媒介契約について
宅地建物取引業法には、次のように規定されています。「宅地建物取引業者は、宅地・建物を売買すべき価格、評価額について意見を述べるときには、その根拠を明らかにしなければならない。」よって、価格査定にはその根拠が重要となります。

●実際に売却を検討している場合、査定価格の８割程度で売却後の資金計画をすることをおすすめします。ケースバイケースですが、査定価格の満額で売却されることは「物件次第」となります。

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