賃貸借契約の解除。　信頼関係の破壊となり得る場合、ならない場合。

賃料の滞納　信頼関係の破壊か否か！

●賃料の入金が確認できない場合、その理由の調査が重要となります。

ただのうっかりか、または払えない（払わない）事情が発生したのか？そして、
賃料滞納による契約解除が可能なケースかなどを冷静に見極める必要があ
ります。

賃料滞納による契約の解除は、貸主と借主の「信頼関係の破壊」が基本と考
えられているので、賃料滞納の案件ごとに「信頼関係が破壊」されているか否
かの分析が必要とされます。

●ケースバイケースですが個人的には次のように考えています。

○　信頼関係の破壊とならないケース。

・単純なうっかり、残高不足などの入金忘れ
・家族等の病気等の事情による一時的な滞納
・貸主の同意を得ている場合（次の月に２ヶ月分支払うなど）

○　信頼関係の破壊となり得るケース。

・失業、倒産による滞納の継続状態
・収入の低下による滞納の継続状態
・慢性的な賃料滞納　（請求しないと支払わない等）
・悪意をもった不払いによる滞納
・夜逃げや無断転貸による不払いによる滞納

○　滞納賃料の支払請求の「相手」は？

・まずは、借主となります。（当然ですが）
・連帯保証人
・借主の同居配偶者にも「日常家事連帯債務」として請求が可能です。（注）
・借主が死亡した場合、法的には借主の相続人に対し、請求が可能です。


（注）日常の家事に関する債務の連帯責任　（民法）
夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたときは、他の一方は、
これによって生じた債務について、連帯してその責任を負う。
ただし、第三者に対し責任を負わない旨を予告した場合は、この限りでない。



○岡山市　不動産コンサルタント　宮本裕文
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