入居者付分譲マンションを収益目的で購入（オーナーチェンジ）　自分が住みたくなったら・・・。

購入した新たな家主が住みたくなり、家賃の値上げ！嫌なら退去して欲しい！

●収益物件の購入者（新所有者・家主）のありえない主張ですが・・・。

「数年前に、入居者付マンション（オーナーチェンジ）を購入したが、自分が住みたくなった
ので入居者に退去して欲しいと要求したら拒否された。ならば、賃料を値上げすると通知
すると、それも拒否！私は、契約を解除して入居者に退去してもらうことは可能か？」

●答えは　「当然、不可能です。」

実際に、今でも入居者付分譲マンションを購入し、時期が来たら自分自身が住もうと考えて
いる購入者はごく少数ですが存在します。
（例えば、「子供が小学校に上がるまで」、「退職するまで」等。それまでは賃料を得るという
考え方です。希望の学区や場所に売マンションがでればとりあえず購入しておく考え方等。）

私自身も何度か経験がありますが、購入者の言い分は決まって「私のモノ（所有物）だから、
私の自由です。」となります。
（もちろん、契約時には占有者（賃借人）付売買契約であること、前所有者（家主）と入居者
との間での賃貸借契約は当然承継されること等を書面をもって確認しますが・・・。）

もちろん、契約の自由の原則がありますので、退去を求めたり家賃の値上げを要求するこ
とは自由です。そして、それに入居者が承諾すれば無事解決となります。

しかし、退去を求めるには家主の「正当な理由」が必要であり、「単純に、自分が住みたくな
った」など認められることはありません。
賃料の値上げも裁判所に賃料を供託して争うことができますし、退去を拒むことも当然でき
ます。

基本的に、オーナーチェンジの場合は、前述のように賃貸借契約の条件・内容は前所有者
から承継されると考えられています。
これに関しては、媒介業者の説明や助言が必要とされるところです。
（重要なことは、購入者が正確に理解をしているかどうか）

家主は所有権を主張してきますが、借地借家法は入居者にとって最大の武器であることに
間違いはなさそうです。

＊家主側の「正当な理由」は、かなり高いハードル（要件）となっています。
＊オーナーチェンジとなっても、借主の地位には何ら影響はありません。（注１）
（注１）あくまでも通常の売買契約の場合です。競売等での買受人には要件がそろわないと
対抗できません。


売買契約（停止条件付　解除条件付）とは？

○岡山市　不動産コンサルタント　宮本裕文
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