建築廃材等の地中埋設物に対する瑕疵担保責任。

売主の責任と媒介業者の責任は？

「宅地建物取引業者の仲介により土地を購入した買主Ａさん。しかし引渡しを
受けて１ヶ月後、建築業者が地盤調査をしたところ、敷地の地中にブロック片や
コンクリートの塊、木材等の廃材が残された状態であることが判明した。」

なお、売買契約書には「売主は土地の隠れた瑕疵について、引渡し後、３ヶ月
間に限り責任を負う。」との瑕疵担保責任の特約が付けられていました。

このケースの場合、廃材の撤去費用及び地盤の補強工事費用等の損害が考
えられます。

○買主が売主に対して瑕疵担保責任を追及できるためには、買主がその瑕疵
について、無過失であり善意であることが必要となります。
事例における買主Ａさんは、地中に廃材等の埋設物があることは知らされておら
ず、通常の注意をしても知り得ることは不可能です。よって当該土地の埋設物は
「隠れた瑕疵」に当るといえそうです。

そして、瑕疵担保責任特約の期間内なので、買主Ａさんは売主に対して、瑕疵
担保責任を追及することが可能となり、撤去費用等の損害について請求すること
ができます。

一方、媒介業者については、業者が地中に埋設物があることについて「知らない」
・「知り得る状況」でないなどの場合あれば、調査義務はありませんので、媒介の
責任が生じることはないと考えられます。

ここでいう「知り得る状況」とは、例えば、物件調査の段階で近隣住民等から「解体
時に基礎を撤去していなかった。」とか「廃材等を埋めていた。」などの話を聞いて
いた場合などが当ります。
このような場合には、調査・確認をする義務が生じてくると思います。

所有権と抵当権　どちらが強い？

○岡山市　不動産コンサルタント　宮本裕文
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