160【超実務】素人でも作れる「裁判で勝つ資料」実例
＊動画で158としゃべってますが159が正です。スミマセン。。。
家賃の増額交渉や調停において、多くの人が最初にやるのは「相場を調べること」だと思います。
ただ、この“相場”の取り方を間違えると、その時点でほぼ勝負は決まります。
結論から言います。
使うべきデータは、たった2つです。
① 新規募集賃料
② 直近の成約事例
これ以外は、基本的に「参考」か「ノイズ」です。
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■ なぜこの2つだけでいいのか
新規募集賃料は、「今この瞬間の市場」を表しています。
貸主がその金額で貸せると判断し、実際に市場に出している価格です。
そして成約事例は、「実際にその価格で成立した現実」です。
つまり、
募集＝意思
成約＝結果
この2つが揃えば、マーケットはほぼ説明できます。
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■ 一番やりがちなミス：継続賃料を混ぜる
よくあるのが、
「知人はこの家賃だった」
「同じマンションでこのくらいだった」
といった“既存契約の賃料”を持ち出すケースです。
これは、ほぼすべて無効です。
理由はシンプルで、継続賃料は市場で決まっていないからです。
・昔の契約のまま据え置き
・人間関係で維持
・更新時に調整されていない
こういった要素が混ざった数字は、「市場価格」ではありません。
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■ データの“格”を理解する
実務では、データには明確にランクがあります。
最強：同一マンションの直近成約
強い：近隣の新規募集
弱い：周辺の古い事例
無効：継続賃料・知人情報
この順番です。
特に「同一マンションの成約」は別格で、
これ1つで議論が終わることもあります。
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■ なぜデータを絞るのか
多くの人は「データを増やせば強くなる」と考えますが、実務は逆です。
弱いデータを混ぜるほど、論点が増えて崩れます。
・条件が違う
・時期が違う
・用途が違う
こういった“ズレ”を相手に突かれるだけです。
だからこそ、
少なく、強く、ズレない
この3つが重要になります。
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■ 実務での使い方
やることはシンプルです。
・同一マンションの成約を探す
・なければ近隣の新規募集を3〜5件拾う
・それ以外は切る
そして、
「今回の請求は控えめである」
この構造を作るだけです。
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■ 最後に
家賃交渉は、知識ではなく構造です。
どのデータを使うかではなく、
どのデータを捨てるかで勝負が決まります。
余計なものを削ぎ落とすほど、
判断はシンプルになり、通りやすくなります。
この視点だけ持っておけば、
家賃の議論はかなり楽になります。
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