12【不動産投資】大家でFIREしたFPが作成した不動産投資の教科書
投資物件の探し方
不動産物件は何回も買う人は少ないです。そのため、どうやって探していいか全くわからない、探し方が合ってるんだろうか、という方が非常に多いです。
探し方とその際の考え方についてご紹介しておきます。
1．千3つ（せんみつ）
まずは不動産物件を探すのは大変だと理解してください。不動産物件は「千3つ（せんみつ）」です。これは千件見て検討できそうなものが3件、つまり0．3％しかないことを意味した格言です。さらにその3件も細かい条件を確認していくと合わなかったり、競合がひしめいていたりします。
不動産会社に行けば好みの物件をいくつか紹介してもらえて自分に優雅な選択権がある“お客様”で臨まれる方も多いですが全く違います。数億円の資産がある方は別ですが「家は一生に一回の買い物」などと言ってるような一般人は相手にされません。時間がかかるだけで決断も遅い一般人は不動産業者にとって上客ではありません。運良く快く対応してくれる不動産業者にあたったら大事に付き合ってください。
次は物件の取り合いです。物件の購入は文字通り一分一秒の勝負です。基本的には早い者勝ちで全国の強者どもが目を皿にしてチェックしています。少しでも割安だと一瞬で売れます。意思決定ができないと業者にも見放されますので注意しましょう。
何のつてもない方の物件の選び方は下記の通りです。
①ネットでひたすら物件検索し相場観を養う。
毎日3時間、3ヶ月くらいやれば特定の地域の相場観はある程度つかめるでしょう。
②気になった物件を掲載している不動産業者に問い合わせる。
まだその物件はあるのか、物件を見れるのか、値段交渉できるのか、などを確認します。
どんな業者か分かりませんので勇気が必要なタイミングかもしれません。
客寄せのダミー物件を載せていたり、しつこく営業してきたり、などという業者にあたったら仕切り直してください。ズルズルと付き合ってはいけません。
③物件を見て値段交渉
ネットでは良く見えたけど現物はイマイチ、なんてことはザラです。物件だけでなく周囲の状況も含めて確認です。土地の高低差や騒音など。抽象的になりますが特に“雰囲気”や“フィーリング”は大事です。良い物件でも値段が折り合わなければまた仕切り直しです。
対応してくれた不動産業者がきちんとしたところならば自分の条件や希望などを伝えて協力してもらえるようにしておきましょう。
④買い付け
現物を見て良ければ買い付け＝申込を入れます。この時に自分の希望価格を記入し値段交渉に入ります。あまりに低い金額を書くと売主の心象が悪くなり「こんなヤツには売らん」となるので仲介不動産業者の意見など参考にしてください。
⑤資金準備
買い付けと同時に資金準備です。現金の方は特に準備することはありませんが、借入の場合はローンの事前審査に入ります。地域や不動産業者によりますが買い付け順に交渉権が得られる場合と資金準備できた順、金額が高い順に交渉権が得られる場合があります。
競合に負けたり、ローン否決になったり、売主が売るのをやめたり、いろいろなケースもあります。その際はまた仕切り直しです。
ローンは物件面と申込人面の審査になります。いったん審査を入れておくと次の物件でローン審査にチャレンジする際に申込人の部分は少し時間時間短縮となります。中古の場合、物件はその都度の査定となりますのでできるだけ資料をそろえて金融機関の負担を減らすのがせめてもの時間短縮です。
いかがでしょうか？
これの繰り返しです。やっと見つけた物件でもうすぐ買えそうだったのに・・・、って話はいくらでもあります。この後もローンが実行されて決済が完了するまで気が抜けません。
働きながら物件探して、見に行って、ローン審査して、また買えなくて・・・、って考えると相当な負担になります。その中で少しだけラクができる仕組みがあります。それが「提携不動産業者」です。
2．提携不動産業者
①提携不動産
金融機関が特定の不動産会社が扱う物件であれば融資手続きを簡略化している仕組みです。物件の価格は販売価格が査定額となりますし、申込も不動産業者経由で可能ですのでいくつも金融機関をまわる手間もかかりません。
金融機関は基本的には不動産会社を信用していません。最近でも顧客の年収証明の改ざんなど問題になりました。そこで、“きちんとした不動産会社、その紹介物件は貸し出しをがんばります”ということです。中小不動産業者や中古物件でも取り扱い可能ですが、代表的なものが新築ワンルーム販売会社です。
②新築ワンルーム業者
新築でもあり割高感は否定できません。しかし、ライバルは同じ会社で話をきいてる人だけになりますので相当買いやすくなります。では、星の数ほどのワンルーム販売会社からどこを選ぶのか？ポイントはいくつかありますのでご自身の優先順位でお考えください。
①収支
何と言っても収支は大事です。
家賃から経費を差し引いていくらになるか、ですね。持ち出し＝悪ではありません。例えば2万円x35年＝840万ですが35年後にその物件が2,000万円で売却できるなら有利ですね。問題なのは月2万のマイナスで3室買った。子供が大きくなってカネがかかって賄えなくなった、ってケースです。より収支が良いほうが安全ですね。
②金利
収支の一部ですが大事なポイントなので別項目にします。金利はみんな同一ではありません。申込人の「属性」によって違います。年収や勤務先、勤続年数などを属性と言います。属性が評価されると低い金利で借り入れができます。
そして不動産業者にも「属性」はあります。同じ銀行でも不動産会社が違えば金利が違ってくるケースがあります。不動産会社の規模や取引件数、取引歴などで差があります。事前審査をすれば金利は分かりますので確認してみると良いでしょう。投資用ローンであれば現在は変動1．2％～2．5％くらいの範囲かと思います。
45年ローンや団信にガン保険なども選べる銀行もありますので総合的に検討しましょう。
③特徴
会社によって扱う物件の特徴が違います。高価格帯だけど都心、中価格帯で首都圏など。場所や設備のこだわりなども確認しましょう。
④家賃保証と設備保証
新築ならではのメリットです。家賃保証に加えて設備保証も準備している会社もあります。コスパと安心感で検討しましょう。特に設備保証がある会社は貴重です、あれば利用する方向で検討されると安心感は増すでしょう。
⑤会社
大きさや営業スタンスなど。しつこい電話営業や街角アンケート業者は要注意です。
話を聞く前に“断ってもしつこくしないか”を確認しておきましょう。また、提出書類の改ざんをすすめるような業者は論外です。金融機関と業者とのやり取りの中で不審点がないか注意しておきましょう。
⑥担当者
話していて楽しいか、信用できるか、です。投資物件は何件も買うケースが多くなります。この担当者と付き合っていきたいか、は意外と大きな要素です。自分が不動産を拡大していくのと、担当者が出世したり独立して事業を拡大したりするのとリンクしたりするとお互いに嬉しい感じがしますね。
3．まとめ
①労力かカネか
②ベストはない、ベターを
③意思決定の準備を
