「調べてもらったから大丈夫」——家を買う前に、境界を測るべき理由
土地を買ったあとに測ってみたら、登記記録より9㎡あまり小さかった——。
坪単価で考えれば、数十万円から百万円を超える差になることもあります。「差額を返してもらえるのか？」。答えは、契約の仕方によって変わります。
分かれ目は「面積を基準に値段を決めたか」
土地の売買には、大きく2つの方式があります。
- 公簿売買: 登記記録の面積を「目安」として、土地をひとまとまりで売買する方式。実測との差が出ても、原則として代金の調整はしません。
- 実測売買（数量指示売買）: 面積を基準に単価×面積で代金を決める方式。面積が足りなければ、代金の減額を求められる場合があります。
最高裁判所の平成13年の判決も、面積を指示して売買された土地で実測面積が不足していた事案について、この「数量を指示したかどうか」を軸に判断を示しています。つまり、同じ「面積不足」でも、契約書の書き方ひとつで結論が変わるのです。
買う前に確認したい3つのこと
1. 契約書はどちらの方式か——「公簿面積による」「実測精算を行う」どちらの条項が入っているか
2. 登記面積の根拠は何か——確定測量図に基づく面積か、明治時代からの古い数字か。古い土地の登記面積は、実際と大きくずれていること（縄伸び・縄縮み）が珍しくありません
3. 実測してから買う選択肢——高額な土地ほど、契約前の実測は「保険」として安いものです
売る側にも、同じことが言えます
面積が実際より大きく登記されている土地を公簿売買で売れば、あとから買主とのトラブルの種になります。逆に実際のほうが大きければ、売主が損をしていることになります。測ってから売るのは、売主にとっても自衛策です。
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