「登記では177㎡」でも、測ると約168㎡。代金を返してもらえるか
土地を買うときに、不動産会社から測量図を渡された。図面の題名を見ると「現況測量図」とある。別の土地では「確定測量図」、法務局で取ったものは「地積測量図」。どれも似て見えるけれど、何が違うのか——。
結論: 「何のために、お隣と確認して作ったか」で見分ける
測量図は、名前よりも、何のために作られ、お隣と境界を確認しているかで中身が変わります。渡された図面がどれに当たるかを確かめると、その土地の境界がどこまで確かなのかが見えてきます。
3つの図面の違い
- 地積測量図——土地の登記（分筆など）を申請するときに、法務局へ提出する図面です。一筆の土地の面積を測った結果を明らかにする図面として、法令で作り方が決められています。
- 現況測量図——今の土地の様子（塀・建物・境界標など）を測った図面です。お隣と境界を確認していないものが大半です。
- 確定測量図——お隣（道路など公共の土地を含む）と境界を確認したうえで作った図面です。通常は測量を頼んだ人（売主など）の手元で保管されます。
このうち「現況測量図」「確定測量図」は、法令で決められた言葉ではなく、実務での呼び名です。「実測平面図」「境界確定図」などと呼ぶこともあり、同じ名前でも、作った人や時期によって中身が違うことがあります。
地積測量図は、作られた年代で精度が違う
地積測量図も、作られた年代によって、記録されている内容が違います。お隣と境界を確認して作られたかどうかは、作られた時期や事情によって違い、図面だけでは分からないことがあります。法務省の通達の解説では、平成17年3月7日以降のものは境界点の座標値まで記録され、現地で境界を再現する力が高い一方、昭和52年9月までのものは面積を測った結果が中心で、現地で再現する力は低いと整理されています。
渡された図面で確かめたいこと
1. 題名と作成日——いつ、何のために作られたか
2. 作成者——誰が作ったか
3. お隣の確認——境界を確認した書面（筆界確認書など）が付いているか
4. 境界標の記載——図面の境界点に、杭などの記号があるか
図面の種類が分からないときは
誰が、いつ、何のために作った図面かは、まず図面を渡した不動産会社に聞いてみてください。図面と現地が合っているかは、土地家屋調査士が現地を測って確かめられます。
北九州で見かける場面
北九州でも、古い住宅地の売買で、昔の地積測量図や、今の様子を測っただけの図面が渡されることがあります。図面の種類によって、境界がお隣と確認済みかどうかが違います。「測量図がある」で安心せず、どの種類の図面かを確かめてみてください。
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売却・相続・建て替え——土地を「動かす」節目が来たときに、思い出していただければ十分です。そのときに「うちの場合はどうだろう」を確かめたくなったら、北九州とその周辺で対応しています。ご相談はそのときで構いません。
