不動産投資の追い風「ワンルームマンション規制」
1％台で融資を受けられるマイナス金利政策
マイナス金利政策が導入されている今、個人においてはメリットが生まれる部分があります。
具体的には、住宅ローン金利が低下して購入しやすくなるというメリットです。
けれど運用難を起こしている金融商品も多いのが事実です。
その中でも、不動産投資は安定した金利収入が見込めるため、金融機関から注目されており融資は増えています。不動産投資において金利だけはコントロールできない要素であり、考えようによっては1％台の低金利で融資を受けられる今はチャンスだといえます。
マイナス金利の今こそ、絶好の借り時
みなさんもご存知のように、日本銀行は2016年1月29日、マイナス金利政策の導入を決めました。
ここで改めて「マイナス金利」とは何かについておさらいします。
金融機関が日本銀行に持つ当座預金のうち、任意で預けている額について、マイナスの金利をつける政策。手数料を取られる形になる金融機関は、日本銀行に預けていたお金を事業者や個人への貸し出しに回すことが期待され、結果として経済の活性化につながる可能性がある。日本銀行銀は今回、この当座預金口座の金利全体をマイナスにするのではなく、0.1％、0％、マイナス0.1％と3段階に分け、金融機関の収益が大きく悪化しないよう配慮した。（朝日新聞、2016.1.29 夕刊より）
とあります。「銀行の銀行」とも呼ばれる日本銀行は、銀行からお金を預かっているわけですが、このお金の一部に日本銀行が0％より低いマイナスの金利をつけるのが今回の政策です。この政策が実施されることにより2016年2月16日から、民間の銀行が日本銀行に預けている資金（当座預金）の一部に、今までのように日本銀行が利息を払うのではなく、逆に日本銀行が0.1％の手数料を民間の銀行から徴収することになりました。
こうすることで各銀行の当座預金が減り、潤沢な資金が貸し出しや投資に回り、景気を刺激する狙いがあると言われています。本来は銀行が日本銀行にお金を預けることにより金利がつくわけですが、逆に日本銀行にお金を預けていると利息が取られてしまうというわけです。しかし幸いにも今回の政策は、一般の預金者を対象としたものではありません。
今回、政府が始動したマイナス金利政策は、あくまでも日本銀行と各金融機関における金利の話であって、私たちが利用する銀行の預金の利子がそのままマイナス金利になってしまう、というわけではありません。けれども、日本銀行と金融機関との間でマイナス金利制度が始まったということは、いずれ少なからず私たちと金融機関との間の金利にも影響してくると考えられると言われています。
【長期マイナス金利政策によって考えられる影響】
・金融機関
貸出金利が低下して収益が悪化、また国債の利運用利回りが低下して収益が悪化します。
・個人
預金金利が低下して利息収入が減少するというデメリットの一方、住宅ローン金利が低下して家を購入しやすくなります。
・企業
長期借り入れ金利が低下して投資が促進されます。
・政府
借金（国債）の利払い費が減少することによるメリットがあります。
マイナス金利で多くの金融商品が運用難に
実際、今回施行となったマイナス金利の導入によって、個人向け国債や投資信託など多くの金融商品が運用難に陥っていると言われています。具体的に、どんな金融商品がマイナス金利の影響を受けているか、みなさんはご存知でしょうか。
例えば以下のような商品が影響を受けると言われています。（すでに加入されている場合にはこの範疇には入りません）
終身保険：長期契約で貯蓄性が高いために、保険料の値上げの可能性の高い。
医療保険・がん保険：保険期間が長期のもの、解約払戻金や祝い金等がある場合、保険料の値上げや、貯蓄部分の受取減少の可能性が考えられる。
個人年金：貯蓄性が高いため、保険料の値上げや年金額減少の可能性がある。
学資保険：入学時に一部金が受け取れる貯蓄性商品であるがために、保険料の値上げや一時金減少の可能性がある。
生命保険は、他の金融機関に比べてもその保有期間は長期にわたります。ある意味、保険契約は保険会社にとって長期の負債であるといえるでしょう。そのため保険会社は将来の保険金の支払いに備え、長期で安定した運用をしなければなりません。
ところがマイナス金利によって国債の利回りが低下したため、貯蓄性の高い保険をこれまでと同じ保険料で販売するのが難しくなったのです。ただ金融緩和政策自体はすでに20年ほど続いており、保険の予定利率は下がり続けてきています。
事実、2017年4月には多くの保険商品の値上げや終売が発表され、ニュースになったほどです。この他にも銀行預金の金利や国債などの金融商品がマイナス金利の影響を受けていると言えます。
注目を集める不動産投資
このように多くの金融商品が運用難に陥っている中でも、注目を集めているのが不動産投資です。注目を集めている理由は明白で、先ほども申し上げたように各金融機関は日銀にお金を預けておくだけで、今までは利子がついていたところ、これからはマイナス金利の影響を受けて、逆にお金を預けておくと利息を取られてしまいます。そのため、積極的に融資をし、少しでもお金を稼ぎたいという動きになります。
だからといって手当たり次第融資をすればいいかというと、そうではないのが現状です。その理由は積極的に融資をしたいと思う一方で、日本全体における大規模法人・中小企業の業績が良くなっているわけではないということが挙げられます。
企業それぞれの業績が良くなれば、どんどん融資ができますが、金融各社の状況は融資したくても融資ができないという状況にあるため、確実に担保の取れる融資先として「不動産融資」に目をつけたわけです。不安定で先行きの採算性が読めない他の融資先よりも、ある程度先の見える不動産に融資をする方が安心だということで、積極的に不動産に融資を実施している状況です。
ただし、積極的に不動産に融資した結果ツケが回っているのも事実です。金融機関がいくら不動産投資に融資したくても、今まで不動産融資に手を出していなかった金融機関が新規に手掛けたところで不動産投資のノウハウがなく、安易に融資した物件に、購入後の家賃の低下等による債務返済不能状態に陥る、といった焦げつきが出始めているのが現状です。
不動産投資ローンは、対象となる物件から見込める収入で返済できるかという、物件の収益性に見合った融資かどうかが問われ、たとえ不動産投資が失敗した場合にも、融資を行った分のお金が回収できるのか等の審査が的確に行われ、それらを見極める目が金融機関にも求められます。そのため、今までの経験や実績がない金融機関が安易に手を出してもうまくいくはずがないと言えるのではないでしょうか。
投資初心者でも1％台の低金利で融資を受けられる
このようにマイナス金利の影響をもろに受けた安易な融資申請が増え、物件に焦げつきが出始めたという負の状況下にあっても、現在、政府主導で行われているマイナス金利が始まる前から不動産投資に積極的に融資し続けてきた結果、しっかりとした不動産のノウハウを有する金融機関の金利が、着実に低下しているというのも事実です。
こういった世の中の流れを踏まえ、実際に不動産融資を受ける際に、どの金融機関を選ぶのか、きちんとした選択眼を持つことで、これからマンション経営を始める初心者であっても、1％台の低金利で融資を受けられるのは、「今」だからこそのメリットであると言えるでしょう。
マイナス金利の追い風を活かしマンション経営で成功する
今だけの特権とも呼べる「マイナス金利」の追い風を上手に活かしてマンション経営を成功させるために、必要なこと。それは「どのような物件が低金利で融資を受けられる物件なのか」「マンション経営で失敗しないためにどのような融資の受け方をすれば良いのか」という点が大切になってきます。
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