『ほったらかしマンション経営』で「不労所得」を実現する

▼サラリーマンの夢「不労所得生活」

書店やインターネットなどで目にする「早期リタイアしてマンション経営による不動産収入で裕福な生活をしている大家さん」のように、サラリーマンを早期リタイアして不動産収入で「不労所得生活」することを夢見ている人はたくさんいます。しかしながら、実は人によって不動産投資による収入は決して不労所得ではありません。先に挙げたような有名投資家も、サラリーマンはリタイアしたかもしれませんが、不労所得により何もせず悠々自適に暮らしているわけではないのです。物件の管理やブログの更新、セミナー運営など忙しく働いているのが実状で、所有する物件が多ければ多いほど、その「仕事」は増えます。つまり、早期リタイアではなく、「不動産業者に転職した」という表現が最も近いと言えるでしょう。

もし、「不労所得」に近い形で不動産投資による収益を上げたいなら、下記の2つの条件をクリアする必要があります。
①物件の管理する範囲を限定すること
②長期間入居されるような物件を選ぶこと
この条件を満たす物件があれば、マンション経営は「ほったらかし」にすることも可能で、不労所得に限りなく近づけることができます。オーナーとしてすべきことが少なければ、実際に年間数百万円の収入を得ながら、ほとんどほったらかしにしているオーナーも多数いるのが現実です。そのポイントをうまく押さえれば、知識がないサラリーマンでも手間ひまかけずにマンション経営を行うことが可能になります。

みなさんが理想としている「不動産オーナー」はこちらの方が近いのではないでしょうか。

①管理の範囲を限定する

不動産投資においてオーナーが管理すべき範囲が減るという事は、緊急の出費も大幅に減ることになります。管理の範囲が狭い物件とは、ズバリ区分マンションです。
一方、一棟物件は、部屋の中だけではなく、建物の躯体そして毎月の建物管理（共用部の清掃、電球の交換といった細かな部分）など管理すべき範囲が広範囲になり、イレギュラー対応の費用がかさみます。注意しなければならないのは、イレギュラーな不具合は起こる時期が読めないということです。

不動産投資の目的の1つは、現役を引退した後でも家賃収入をしっかりと得ていくことで、そのためには、日々のメンテナンスをしっかりと行わなければなりません。
もし仮に、アパート一棟を経営していて、定年退職後に多額の修繕費がかかってしまった場合、修繕費のためのローンが組めない可能性もあり大変です。屋根の防水工事で100万円、外壁塗装で100万円、エレベーターの交換費用は1000万円以上となることも少なくありません。躯体のリフォーム費用は高額になることが多いのです。場合によっては、建て替えが必要になることもあります。そういった点をあまり考慮せずにアパート経営を始めてしまう人が多数見受けられます。管理すべき範囲が広範囲にわたる物件は、そういった修繕のリスクを考慮したうえ、費用をしっかり確保してからスタートしましょう。

一方で、区分マンションは、部屋の中をしっかり貸せる状態にしておけば、大きな緊急の出費はありません。共用部分は管理組合で管理していきます。清掃の頻度も週3回実施しており、月1～2回しかしないアパートに比べ管理状態は雲泥の差です。共用部分の修繕も毎月払っている修繕積立金の範囲で行うため、突然多額の金額がかかるケースは、ほぼありません。つまり、退去時の原状回復、入居募集のタイミング以外でやることは、ほぼないということです。原状回復や入居募集も信頼できる賃貸管理会社に任せておけば、電話連絡だけのやりとりで済ますことも可能です。管理する範囲が狭いということは、その分オーナーにとっての労力がかからないことが不労所得に繋がります。

②退去と入居の回数を減らすとコストも手間も減る

オーナーの時間が一番取られるのは、入退去時です。入居期間が長ければ、所有期間トータルの「空室期間」も「原状回復費用の総額」も減ります。入退去時の手続き等、オーナーがするべき手間もその分省けるでしょう。

例えば、学生をターゲットにした賃貸物件の入居期間を4年とし、社会人をターゲットにした賃貸物件の入居期間を6年と仮定した場合の比較をしましょう。
30年間の期間で見た場合、学生をターゲットにした物件の場合、退去は7回になり、社会人向けの物件の場合、退去は5回です。また毎月の手取り家賃収入が40万円入るプランを実行しようとした時に、手取家賃が学生向けの物件は月額4万円で、社会人向けの物件では月額8万円だった場合、学生向けの物件は10戸所有する必要があり、社会人向けでは5戸の所有で済みます。これを30年間の所有期間で見た場合、学生向けの物件が70回の入退去に対し、社会人向けでは25回で済むため、社会人向けの物件のオーナーは、学生向けのオーナーに比べて、原状回復の回数を45回も削減できます。

この回数が減ることで、オーナーがやるべきことも減り、より不労所得に近づくようになります。つまり、学生向けよりも社会人向けの区分マンションを所有することの本当の意味は、賃貸管理会社にすべてを任せても入退居の回数が少ないため、維持管理コストがかからないメリットがあるということが挙げられます。入退去が多い物件だと、入退去のたびに業者を介しているとその分コストがかさむため、自分で知識をつけ、リフォームや入居者募集などできる範囲は、なんでも自分でやるというオーナーが増えるのも頷けますが、それをはたして不労所得と呼べるのでしょうか。

不労所得を目的として不動産投資を始めたのに、実際にはサラリーマンと変わらない労働所得とならないよう、しっかりとこ上記の2つのポイントをおさえていきましょう。