マンション経営が銀行融資が通りやすい理由
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【土地のブランドに左右されないマンション経営のススメ】です。
土地のブランドイメージの良し悪しが物件価格に影響する？
マンション経営で成功するためには、立地が第一の決め手になる…と思われているようです。果たしてそうでしょうか？
「価格が相場より高くてもブランドイメージが強い立地」と「価格は相場よりも安くてもブランドイメージが弱い、あるいはよくない立地」とでは、どちらを選ぶのが得策だと思いますか？
「住む」場所を探す時に立地条件は重要な選定基準となります。最近ではその立地条件に街の雰囲気や外観、周辺環境の心地良さなどが考慮されることが多くなりました。今回は、土地のブランド力について考えながらマンション経営を行うことについて解説します。
土地のブランド力とマンション経営の関係とは
街自体に人気があり、メディアに頻繁に取り上げられブランド化している場所がいくつかあります。
一方、あまりポピュラーではなく地味な印象…あるいは、既にマイナスイメージが定着しているエリアもあります。
一見、住まいとは直接に関係がなさそうな街の「人気度」を重視する人が多くなりました。
そもそも「ブランド力」とは何でしょうか？
一般的には、その商品や企業、お店などが持つ魅力のことを指します。
「創業から培ってきた企業や製品に対する良いイメージ」といった解釈がされています。
「街のブランド力」というと、何を表すのでしょうか？
その街に、有名な高級レストランやこだわりのベーカリーショップがある、街が洗練された雰囲気で美しい公園があるなど緑豊かな住宅街である、雑誌やテレビ等に頻繁にとりあげられる住み心地が良さそうなロケーション…など、何らかの意味で知名度があり、暮らす人にとってプラス面が多いというイメージを与えるのが「街のブランド力」でしょう。
ただし、必ずしも高級志向であることだけがブランド力ではありません。
活気あふれる商店街に行列ができるコロッケ屋さんがある…とか、今では珍しい銭湯がある、住む人が気さくで親しみやすい…など、下町の情緒もその街のブランド力です。
住む場所を選ぶ際、街のブランド力は確かに魅力的に映るでしょう。当然、投資マンション経営でも意識すべきポイントではあります。
東京では、青山、自由が丘、白金、高輪、二子玉川、吉祥寺…などがブランド力のある街だと言えます。
マンションは、「交通アクセスの良さ」「生活に便利な環境」「快適な居住環境」「災害リスクの低さ」 といった4つの要素がバランスよく揃っていれば、資産価値が下がりにくいとされています。
それに加えて、その街だけが持つオリジナリティというブランド力が加われば最強…と思われるかもしれません。
それは事実なのかどうか…次の項で確認していきましょう。
土地のブランド力が強くても儲からない理由
前述のような人気立地の物件を買えば、マンション経営が予想以上に成功し必ず儲かるのでしょうか？ 答えはノーです。
もちろん、上手くいく場合もありますが、100％成功するとは言えません。
ブランド力の高いエリアの物件を買ったとしても、なぜ投資ビジネスが成功するとは限らないのか。
それは、まず人気立地だからという理由から、相場より高く買ってしまいがちだと言う点があげられます。そうなると、家賃も高く設定しなければ赤字になってしまいます。
しかし、借りる人にとっては、家賃が高いことがネックとなり、なかなか入居者が決まらないということもありえます。
ただし、これから値上がりすると予測されるエリアであれば、多少相場より高くても成功するケースもあります。
たとえば、将来的にカジノができるエリア候補とされている場所や周辺が都市開発地域で大型ショッピングモールやレジャーランドの建設予定地である、といった裏付けがある場合は賃貸物件のニーズが上がるので、相場より高い家賃でも人気を呼ぶ可能性は大きいでしょう。
マンション経営は、土地のブランドイメージが弱くても成功する
では、一方の「価格は相場より安くても、ブランドイメージが弱い、あるいはよくない立地」の投資マンションを選んでも良いのでしょうか？
相場より安く購入できるのであれば、家賃も低く設定することが可能になります。ここで、商品を売る場合と同じ考え方をしてみます。
何が大切かというと、消費者目線になることです。「貸す側＝オーナー様」の立場で、高く貸すことを優先してしまうのはおすすめではありません。
たとえば、オーナー様がマンションを借りることを想定してみましょう。
外観、内装、間取りが同じような条件で、駅から徒歩5分の物件の家賃が10万円だとします。
他方、駅から徒歩12分ですが、家賃が6万円だとします。
さて、あなたならどうしますか？どちらを選ぶでしょうか？
徒歩12分の場合、駅からバスに乗るほどではないのですから、12分かかってもさほど不便なイメージはありません。
したがって、ほとんどの人が家賃6万円の賃貸物件を選ぶと思われます。家賃6万円の方を選ぶと、金額的な差額が年間48万円も得になります。
その分をさまざまな費用にまわせますから、家賃は安いに越したことがありません。
このコラムのテーマである「価格が相場より高くてもブランドイメージが強い立地」と「価格は相場よりも安くてもブランドイメージが弱い、あるいはよくない立地」とでは、どちらを選ぶのが得策か…についてですが「価格は相場よりも安くてもブランドイメージが弱い、あるいはよくない立地」の方が選ぶのもありだと言えます。
相場とは、市場のニーズに比例します。土地のブランド力も見逃せないポイントではありますが、最も大切なのは、相場に比べて高いか安いかということです。
立地が良いのに相場より安ければ「買い」は、当然でしょう。
ブランド力がある相場より高い物件を買い、高掴みすることは、リスクを背負うことになります。マンション経営では、以上のようなことを考慮し、リスクを低くおさえることが重要です。
物件を買う際、相場を把握することは欠かせません。複数の不動産業者に聞くのもいいですし、弊社までご相談いただければ回答させて頂きます。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
