マンション経営が銀行融資が通りやすい理由

皆さんこんにちは。
本日のテーマは、【マンション経営が銀行融資が通りやすい理由】です。

マンション経営は銀行の融資を受けやすいか？

高齢化が進んでいる今の日本。
定年退職後に自身でお金を生み出す仕組みを事前に作り家族に迷惑はかけないようにしようと、老後の資金対策のために不動産投資を検討している人が増えています。

基本的に収益物件を契約したさいは、金融機関から銀行の融資をうけて不動産物件購入の手続きをする流れになります。
マンションの経営のために申請する書類は、その経営の規模によりどれだけの利益が見込めるのかを調査したものが記載されており、その情報をもとに銀行は融資が可能かどうかを判断します。
しかし、投資用マンションの購入は、住宅ローンの審査方法と同じように物件だけの担保で金融機関から融資の許可を取得することができます。なぜかというと、マンション経営に対して銀行等の金融機関は銀行融資に積極的になっているからです。
今回の記事では、金融機関がマンション投資に積極的に融資してくれる理由をまとめて解説いたします。

銀行融資したい事業とは？

マンションを購入するにあたり、特に初心者の方で頭金がないことを悩みに上げているケースは多いです。
本人の所持金が少ないから希望の貯蓄額に達するまでマンション経営のために今から準備する…と考えている方は、ちょっとお待ちください。貯金とマンション経営でのローン返済という選択肢、どちらが有利か検討したことはありますか？
頭金ゼロでも、マンション経営は可能です。それはなぜなのか、また、マンション経営の頭金について、貯金とローン返済のどちらがお得か…についてそれぞれの内容を確認していきましょう。
頭金を貯めるより、マンション経営を早く始める方がお得！
ノンバンクの制度を利用するのは、金利の上限やそもそもの設定基準が高すぎて年間の収支が悪くなりローンの支払いが滞納していく、という悪循環に陥りマンション経営が成り立たない可能性が高いのでおすすめできません。
超低金利時代の今、投資用ローンの金利の目安は大体2％前後といわれています。
しかし、マンション経営で果たして銀行がお金を貸してくるのか…とオーナー様は不安に思われるかもしれません。

金融機関はシビアなので、何千万円ものお金を融資してもらうことが難しいのは確かです。場合によっては融資条件として保証人を必要とする事例も多いです。ただし、融資の目的によって金融機関の判断は異なります。

投資には不動産投資以外にも複数種類ありますが、たとえば、株式の購入資金のために銀行融資をお願いしたとしたら、銀行はどんな反応を示すでしょう？　日々大きく価格が変動する株価の購入は、投資が成功するかどうか定かではなく融資対象としていないため、銀行融資をあっさりと断ります。株はギャンブル性が高いので、融資する価値はないという固定概念があるのは当然のことかもしれません。

それでは、人気飲食店のチェーン店やフランチャイズではどうでしょうか？
誰もが知る話題の飲食店であれば、すぐに銀行は融資してくれそう、と評価するのは間違いです。
なぜなら、銀行が求めているのは有名店や美味しい味ではなく、毎月の収支がしっかりとしていてきちんと収益を上げられるかどうか…という点です。

起業したにも関わらず倒産する会社、閉店する店舗は後を断ちません。
確実に入店する客数、確実な収益予測を裏付けるプランを練った事業計画書を設計し提出することが、銀行融資審査に通る第一の条件です。

マンション経営に対して、銀行融資に積極的！

では、マンション経営はどうかというと、金融機関から銀行融資を受けやすいビジネスなのです。

投資用マンションの購入は、住宅ローンと同じように物件だけの担保で金融機関から銀行融資を受けることができます。
さらにマンション購入のさいには団体信用生命保険に加入することになるので、生命保険への支払いを削ることで結果的に月々の収支が改善する例も珍しくありません。

マンション経営の場合、月々の家賃収入がある程度実績として見えるので、通常の事業に融資するよりも貸す側としては信用に値するというメリットがあります。

家賃は景気の影響を受けにくく、変動幅が小さいのが特徴です。
また、不動産投資は購入のさいにかかった経費を確定申告で費用計上することが可能で節税の効果もあるため、税金面でも優遇されています。
そのため、銀行等の金融機関は、実は不動産投資には積極的なのです。

マンション経営は、安定した年収があれば会社員など本業が忙しい人でも融資が叶う、唯一の事業だと言えます。
さらに、中古マンションの場合、銀行融資する金額が新築マンションや、ビル、賃貸マンションなどに比べて少額であるため、「銀行側は融資しやすい」という側面もあります。
また、マンションを新しく建てる場合、住宅メーカーなどの建設業者にに建築を依頼するかと思いますが、その住宅メーカーが金融機関と提携している提携ローンを複数用意してくれます。
提携ローンは建築費用の調達で利用する機会が多い関係で建築を依頼する業者と関連があり、融資が受けやすいことが多いので、それを利用するのも良いでしょう。住宅メーカーや金融機関の担当者から、融資に関する知識やアドバイスも受けられるので、困った時は活用してみましょう。

マンション経営で銀行融資を受ける時の注意点

マンション経営は、銀行融資を受けやすいことがおわかりいただけたと思います。

では、銀行融資を受けるさいの注意点についてお話ししましょう。
銀行融資は通りやすいのですが、頭金の割合や金利は、個人の属性によって変わってきます。中小企業と比較すると相場より年収が比較的高めな公務員や一部上場の大手企業の会社員は有利で、頭金ゼロで借入できることもあります。

自分の属性が上記に該当しない場合は、いくらか頭金を用意し月々の返済額を下げる工夫をすることは必要でしょう。また、取引しやすい銀行もありますから金融機関を限定するような状況は作らないことがコツになります。

また、中古マンションは銀行融資が受けやすいと前述で述べましたが、気をつけていただきたい点があります。
それは新築・中古に関わらず、マンション立地は過疎地が不利という点です。
過疎地の物件は利回りが高い傾向にあるため投資としては魅力的に感じるかもしれませんが、それと同時に空室率も高く、金融機関からしたらリスクが高いという印象しか与えず、積極的に融資はしたがりません。
また、築年数が40年の木造物件で長期間メンテナンスがきっちり行われていない建物、内装が明らかに悪い状態で入居者が見込めないときなどは、仮にローン返済が滞り物件を売却したさいに融資額を回収できる見通しが立たないため、銀行融資を断られることがあります。

中古物件でも、物件の選び方をしっかりすることが大事です。具体的には建物の構造がRC造で修繕がきちんと施され、内装もきれいで清潔感があり、入居者を獲得でき、建物管理がしっかりしているかどうかです。
これらをクリアしていれば、居住者にとって魅力的な物件であり賃料も維持できるだろうと銀行側も判断するため、ほとんどの会社員の方が普通に銀行融資を受けられるのがマンション経営です。

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和不動産　仲宗根和徳