負けないワンルームマンション経営術
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日は、【投資用ワンルームマンションの賃貸管理会社はこう選ぶ】というテーマで書き進めてまいります。
投資を成功に導くパートナー・賃貸管理会社を選ぼう
マンションをはじめとする不動産は、そこに入居者が住んでこそ、はじめてオーナー様にとって収益を上げる存在となります。
購入した後に入居者がいない、もしくは入居しても早く離れてしまうような事態に陥っては、オーナー様にとって宝の持ち腐れどころか大きなマイナス方向の負担にすらなってしまいます。
マンションに入居者を集める段階からスタートし、さらに快適に長く暮らしてもらうようにしていくためには、適切な管理が不可欠です。こうした管理をオーナー様自身が行うことも可能ですが、時間・労力などを考えると得策とはいえません。
そこで登場するのが、マンション管理のプロフェッショナルである賃貸管理会社と呼ばれる存在であり、彼らこそがオーナー様にとってワンルームマンション投資の強いパートナーとなり得るのです。
ここでは、マンション投資を成功に導くためのパートナーと巡り会う方法論として、さまざまな角度から賃貸管理会社それぞれの特徴や体制などを判断する基準、そして適切な選び方とその理由を紹介していきます。
また実例を挙げながら、賃貸管理会社との実際の契約の時点において注意点も網羅していきます。
意外と見落としがちな、賃貸管理会社の重要性
さまざまな検討を重ね、苦労や葛藤を経て、投資用のワンルームマンションを購入したとしましょう。その時点で、マンションのオーナー様であることは間違いありません。しかし、まだ真の意味での「投資家」とは呼ぶことはできません。マンション投資は、そこから確実な収益を上げて、資産を形成することができてはじめて、成功したと言えるのです。
その成功に導くためには、頼れるパートナーが必要です。それになり得るのが、賃貸管理会社なのです。
恐らく、多くの人は不動産投資において賃貸管理がどのような意味を持つのか、マンションを購入するタイミングではご存じないかも知れません。従って、どの物件を購入するかについては血眼になって勉強し、知識をつけ、数多くの選択肢から自分に最適なものを選んでいくのにも関わらず、自分に最適な賃貸管理会社を選ぶことには、あまり関心を持っていないというケースが多く見られます。
しかしマンションを購入しただけでは、あくまでも商品を所有したという事実に過ぎず、投資が成功に至るか否かは別次元の問題なのです。その成功への手助けをするのが賃貸管理会社であり、その選び方こそが、投資の成功を左右すると言っても過言ではないのです。
以下に実例を挙げながら、どのような基準でそのパートナーを選ぶべきかを見ていきましょう。
賃貸マンション経営における賃貸管理会社の業務とは
先述の通り、購入後の賃貸管理こそがマンション投資において最も重要であり、賃貸管理会社が成功のカギを握っています。
ではそもそも、賃貸管理とはどのような内容であり、賃貸管理会社はどのような業務を行っているのでしょうか。
マンションをはじめとする賃貸物件は、入居者が快適に暮らせるように物件の管理を行う必要があります。その内容は、入退去前後のリフォーム手配、備え付けの設備機器（エアコンや給湯器など）の修理、鍵の紛失対応、近隣トラブルの解消など、多岐にわたります。
一方で、家賃などの集金代行（オーナー様への入金）、滞納家賃の督促、退去時の敷金精算、新規入居者の募集や契約・更新など、オーナー様と入居者をつなぐ橋渡し的な業務もあります。賃貸管理会社が部屋と入居者にまつわるさまざまな業務を担い、まさにオーナー様に成り代わって「大家さん」的な働きのすべてをまかなっていると言えます。
また賃貸管理会社の中には、特定の部屋だけでなく、建物まわりや共用部分の清掃・巡回、建物設備の保守点検、修繕工事、管理組合の運営、大規模修繕工事の提案・実施など、建物全体の管理を担う会社もあります。このような会社は、建物管理会社と呼ばれて区分されることもあります。
賃貸管理会社と建物管理会社の両者には、明確な線引きがある訳ではありません。元々の会社の成り立ちの中で、双方が得意とする分野が自然に区分されているといえるでしょう。
たとえば、ハウスメーカーやデベロッパーを基盤とする会社は、おおむね建物・設備全体の管理に優位性があり、不動産仲介会社が基となる会社は、入居者募集やトラブル対応などに秀でていると認知されます。
こうした賃貸管理会社の業務によって、オーナー様は自ら動くことなく、円滑なマンション運営が営まれます。そしてこれらの賃貸管理こそが、マンションそのものの評価につながり、オーナー様へと還元されていくことになります。
大手か地元密着型か、どこまで管理を任せるかで決める
大手と地元密着型、それぞれにメリット・デメリットと考えられる点があります。
集客力（入居者募集での発信力）やネームバリューの点では、大手に分があります。知名度によっては入居者からの信頼感も高くなり、その点も優位に働くことでしょう。また、マンション管理にまつわるノウハウの蓄積や共有が期待でき、一定以上の管理品質が保証されていると考えることもできます。
反面、大手ではオーナー様・入居者双方からの要望に対して、スピーディーな対応が難しいとされる一面もあります。
地元密着型の会社であれば、ちょっとしたトラブルでもすぐに駆けつけるなど、さまざまな要望や状況に迅速に対応できることが、まずメリットとして考えられます。地域の相場観や環境などの情報も密に収集できており、事前調査やオーナー様への情報集約もスムーズに行えると考えられます。また、こうした情報を元に、地元での入居者募集に強いことを売りにしている会社も数多く存在します。
しかしながら、管理やスタッフの質は会社によって大きく異なることとなり、下手をするとそうした点から何らかのトラブルに発展してしまうことも考えられます。今後、外国人が増えてくると予想される都内でのマンション投資を考えるなら、外国語対応の面でも人員的に不安な点は否めません。こういった点に対応するために複数の企業とタッグを組んで対応している会社もあります。少し突っ込んだところまで、確認してみて下さい。
入居率は表向きの数字だけでなく、算定基準も見極める
しかし、大手か地元密着型か、一概にどちらが良いと言い切ることはできません。また、自分に適した賃貸管理会社を選ぶためには、こうした二極論では割り切れない判断基準も数多く含まれているのです。
では、あなたの物件に最適な賃貸管理会社選びの基準とすべきなのは、どのような点でしょうか。
まず考えるべきは、マンション運営における最も大きなリスクである空室に対して、早急に対処できる能力があるか否か、という点です。
マンションが空室であることは、そのまま家賃収入が見込めないことを意味します。ローンで物件を購入している場合、その返済をオーナー様自身の負担によって行うことになってしまうのです。つまり、入居者募集能力の高さが、マンション投資の成否の大きなカギとなってくるのです。
各賃貸管理会社のホームページなどでは、「入居率」と呼ばれる数字が公開されていることがあります。これは、その会社が管理している戸数のうち、何戸が空室であるかを示す数字であり、パーセンテージで表記されます。入居者募集に強みを持つ賃貸管理会社で、積極的に公開されているケースが多く見受けられますので、一見しておく価値はあるでしょう。
とはいえ、この入居率は明確な基準によって割り出されるような、公的な数字ではありません。また、業界内でもその基準が明確に定義されている訳でもありません。
会社によって、一般的に引越しの最盛期である（＝入居率が高くなる）3月の数字だけを公開していたり、自社ブランドの物件の数字だけを公開していたりと、線引きがまちまちで比較的曖昧な数字であるのは事実です。
また、空室である事実をどのタイミングで認定しているのかも確認する必要があります。中には、空室となってから2カ月以上経過した物件のみを計上している場合もあります。
入居率を計算しているタイミングが、募集から概ね1カ月以内もしくは即日入居可能となった物件を対象にしている数値であれば、空室である期間の参考値となりやすいと考えることができます。
また、その更新頻度にも注目し、ほぼ毎月のように更新されているようであれば、ほぼ信頼に足るような数値であると判断することもできるでしょう。
入居率という表面上の数値だけで判断するのではなく、その算定基準にまで気を配りながら、賃貸管理会社選びの参考としてください。
家賃滞納に対する能力は、契約と会社の体制を見て判断
空室リスクと並んで、マンション投資において致命的な事態ともなりかねないのが、家賃滞納です。空室の場合と同様、家賃が入ってこなくなるケースなので、オーナー様の身入りが滞ってしまい、最悪の場合で投資自体が破綻してしまう可能性すら秘めています。
現行の法律では、入居者を保護する方向に事態が推移しやすい傾向があり、滞納しているからといって、簡単に立ち退きを迫ることができなくなっています。このため、家賃滞納はオーナー様にとって大きな痛手となりますので、賃貸管理会社から早急に手を打ってもらうことが必要となります。
滞納に対する処理能力も賃貸管理会社によって得手不得手があると考えられ、実際にその会社が管理している物件に、どの程度滞納があるのかを知っておくことが重要です。事前に直接、滞納件数をたずねることで情報を把握しておくことができます。
入居者の入金忘れなどによって、1カ月程度は猶予期間と考えても良いでしょうが、2カ月以上となるとトラブルに発展する可能性が高まります。日本賃貸住宅管理協会短観の報告によると、2015年上期における2カ月以上の滞納率は1.5％（首都圏。月末時点の数字）とされていますので、これを一般的な数値の目安とすることができます。
多くの賃貸管理会社との契約では、家賃滞納には相応の金額が保証される契約条項が設けられていることも一般的です。ただし、その金額や期間、どのタイミングから保証されるかなどの内容においては、各賃貸管理会社によって大きく異なりますし、オプションの契約が必要な場合もあります。
例えば、保証期間が3カ月しかないような契約の場合、それ以降の家賃については保証されません。また、家賃の全額ではなく、70〜80％程度を保証する契約もあり、この場合は差額のリスクを負うこととなります。
長期化するトラブルも踏まえると、少なくとも1年程度の期間、全額保証を受けられる賃貸管理会社・契約がベターと考えられるでしょう。
入居者を起因とするトラブルは金銭面以外にも、騒音やゴミに関するものなど、日常の中に火種があります。これらはオーナー様と入居者、ならびに入居者同士のいさかいを招くこととなる上、入居者当人同士ではなかなか解決しづらいものです。
賃貸管理会社の中には、このような不測の事態に備え、トラブル対応の専任スタッフを常駐させていたり、専用のコールセンターを設けている会社もあります。こうした賃貸管理会社の体制の面も、パートナー選びの判断材料とすることができます。
契約内容も子細にチェックしてからパートナー選定を
さまざまな観点から賃貸管理会社選びの判断基準を見てきましたが、自分に適した賃貸管理会社が見つかったら、いよいよ契約を結ぶ段階となります。しかし、この時点でも、注意すべき点が多々あるのです。
そもそも賃貸管理会社との契約には、大きく分けて「集金代行契約」と「サブリース契約」という2つの形態があります。
前者の集金代行契約は、家賃の集金代行や入居者募集、トラブル対応などをはじめとする大家業務全般を代行する契約で、非常にオーソドックスな管理代行契約と言えます。
後者のサブリース契約とは、不動産会社がオーナー様から物件を借りて入居者に転貸するという、いわゆる「借り上げ」形式の契約です。入居者の有無に関わらず一定の収入を得ることができる反面、手数料などの関係で、オーナー様の月額の手取り家賃は低くなります。
東京23区内のマンション投資であれば、そもそも空室リスクが低いので、メリットは少ないと考えることもできます。また、契約時のサブリース賃料が恒久的に保証されている訳ではなく、当該物件の賃貸需要によっては保証家賃が減額されるケースも多く見受けられます。こうした内容も、契約時には綿密な確認が必要となります。
ここまで紹介してきたもののほか、マンション管理における業務に対する手数料の金額も、契約時の判断基準の一つとすることができます。おおよそ、家賃収入の5～7％前後が一般的な手数料の数字で、滞納保証などの契約によっては幾分かの上乗せ料金が発生します。このほか、空室時や入居者募集に際しての手数料の有無などの違いもあります。
また、リフォーム時の工事代金などは、賃貸管理会社がどのような分野の業務が得意かによって大きく異なる可能性もありますので、事前に確認しておくようにしましょう。
これらの契約内容の確認のステップを踏み、一つの会社と業務委託契約を結ぶことになるのですが、何らかの不満があっても簡単にそれを解消することはできないことを肝に銘じておくべきでしょう。中には、多額の違約金が発生する契約もありますし、そもそも中途解約に関する条項が存在しない場合もあるのです。
実は物件の管理業務には、法による規制がありません。つまり両者間で何らかの齟齬（そご）が生じた場合には、取り交わした契約書が解決の拠り所となります。従って契約内容の確認を怠ったがために、投資全体が失敗に終わることも考えられるのです。早い段階で一社に絞り込むことなく、複数社から相見積もりを取るなどして、委託する業務内容に不備はないか、諸々の費用は適切かなど、契約面でも細かに精査しなければなりません。
こうしたいくつかの点を踏まえた上で、自分が求める管理品質と照らし合わせながら、相場や今後の自分の展望から大きくかけ離れることのない、最適なパートナーを選ぶようにしましょう。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
