投資用ワンルームマンションの管理を遠隔でするコツ
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日は、【マンション投資の不動産会社選びではココを見る】についてです。
マンション投資は、優良なパートナーを選ぶことが大切です。今回はそのポイントについて書きすすめて参ります。
マンション投資成功のポイントは自らのアクションと会社選び
これまで私のコラムでは、マンション投資は「投資」と名が付いているものの、投資というよりも事業と考えて取り組む人が成功するとご説明してきました。
個人であっても事業である以上は、「購入して、その後はほったらかしで収益が得られる」という考えでは、高い確率で失敗します。物件を購入した後の帳簿付けであったり、空室ができた際のリフォームといった行動をいかに積極的にとれるかが成功に向けた重要な条件となります。
ただ多くの方は会社員として本業を持った上で、副業としてマンション投資を行っていると思います。そうである場合、「副業の方ばかりに手間をかけなくてはならない」となると、本業の方にも悪影響が出てしまいます。最低限の手間はかけつつも、人に任せることができる部分はできる限り任せてしまうことが、成功のためのポイントです。
そのためには、購入する物件の選択、購入後の各種管理業務の委託、入居者探しなどといった業務を安心して任せられる不動産会社を上手く見つける必要があります。
マンション投資は、オーナー様と不動産会社の共同作業です。信頼できる不動産会社に出会うことができれば、オーナー様の負担はかなり軽減できる上、成功する確率は確実にアップします。
今回は、信頼できる不動産会社選びの方法について解説します。
不動産会社が行う5つの異なる業務
信頼できる不動産会社選びをしようにも、不動産会社に関する知識がゼロの状態では、会社選びの判断は上手くいきません。いきなり近所の不動産会社に入って行ったところで、そこが地元特化のマイホーム販売専門の不動産会社では何の意味もないからです。
不動産会社には、大きく分けて5つの業務があります。まずは、不動産会社が行う5種類の異なる業務とその特徴について簡単にご説明します。
（1）マンションデベロッパー
デベロッパーとは開発業者のことです。マンションデベロッパーは、マンションの計画、建設などを行います。入居者のニーズを的確につかんだ人気の見込める建築計画の立案ができること、違法建築や手抜き工事をしないことなどが選択のポイントとなります。
またマンションデベロッパーと言っても、ファミリー向けもあれば、新婚さんや高齢のご夫婦向け、そして投資用のワンルームマンションなど事例は多彩で、業者にもそれぞれ得手不得手があります。投資用ワンルームマンションを得意としている業者というのも、選択する際のポイントの一つになります。
（2）マンション取引販売会社
文字通り、デベロッパーが建てたマンションをオーナー様に販売する会社です。デベロッパーがそのまま販売する場合もありますが、仕入れ販売に特化している業者も少なくありません。
特にこれからマンション投資を始めようという方にとって、空室になりにくい物件を厳選し提案してくれる販売会社を選べるかどうかは、大変に重要なポイントです。
融資やローンの返済計画も同時に考え、金融機関との連携が万全か、オーナー様のライフプランの相談や要望にしっかり乗ってくれるかどうかが見極めの一つのポイントです。物件を売ることを急いでいる様子があるなど、物件の話しかしない会社は要注意と見ていいでしょう。
（3）建物管理会社
オーナー様の購入した物件の維持、補修、清掃などの管理業務を行う会社です。通常はマンションを建設したデベロッパーに建物管理部門があったり、管理専門のグループ会社があったりするため、一般的にはそれらに委託することになります。
（4）賃貸管理会社
建物管理は1棟丸ごとの契約が基本となります。これに対して賃貸管理は、個々のオーナー様との一部屋ずつでの直接契約になります。
できる限り空室期間を作らないように安定した入居者の募集、審査、家賃や敷金礼金、更新料といった金額の取り決めと集金、遅延発生時の督促からオーナー様への入金。さらには入居者が退去した際のリフォーム手配など、賃貸を行う上で発生するさまざまな業務を代行する会社です。
中長期に渡り安定した利益を生み出せるかどうかは、この賃貸管理会社の運営如何によって大きく変わってきます。そういった意味においてもマンション投資の最も重要なポジションです。
賃貸管理会社選びのポイントは、空室への対応、安定した入居者付けを得意としている会社を見つけることです。マンション投資は、売買による利益ではなく、家賃収入による中長期的な利益を狙う投資です。そのためには、できる限り空室期間を作らないことが最も重要となります。
賃貸管理会社を選択する際には、複数の会社を訪問し、入居率を把握し空室に関して多くの対策を持っているかどうかを確認、比較するようにしてください。
（5）賃貸仲介会社
賃貸マンションが空室になった際に、賃貸管理会社と入居者の間に入り、実際に入居者と物件を紹介する業務を行う会社です。
賃貸管理会社は、賃貸仲介会社に対し情報提供を行い、入居者探しを依頼します。オーナー様が賃貸仲介会社を選択できる訳ではありませんので、重要なのは、賃貸仲介会社に信頼されている賃貸管理会社を選択することです。
マンション投資においてより手間をかけないための方法
上述したように、不動産会社と一言に言っても、その業務は多岐にわたっています。そしてオーナー様は、自らが選ぶことはできない賃貸仲介会社以外の4つの不動産会社と実際にやりとりをする必要があります。中古の場合、デベロッパー以外の3つの会社とやり取りします。
自らの業務を軽減するために不動産会社を活用するといっても、複数の不動産会社とそれぞれやりとりをするとなっては、かえって手間がかかることになってしまします。
できるのであれば、これらの業務をワンストップで行う不動産会社選びをすることをおすすめします。
マンションの計画、建設、建物管理から販売、賃貸管理までの流れを1社で請け負っている会社、もしくはグループ会社内で全てを請け負っている会社を選択すれば、担当者の数も少なくなり、オーナー様が不動産会社と行うやりとりも、必要最小限に抑えることが可能です。
計画、建設だけではなく、賃貸管理まで全ての業務を1社に任せることで、それぞれの段階での情報やノウハウを共有できる上、売ってしまえば後はほったらかしにされてしまうといったリスクを抑えることにもつながります。
不動産会社を選択するための3つのチェックポイント
最後に、総合的に不動産会社選びをする上でチェックするポイントを2つご紹介します。
一つ目はその営業方法です。
不動産会社の営業手法とは、大きく分けてインバウンド式とアウトバウンド式の2つに分けられます。おすすめできるのは、インバウンド式の営業を行っている会社です。
アウトバウンド式とは ダイレクトメールや電話勧誘など相手の方から一方的に売り込みを仕掛けてくる手法です。こういった手法を取る全ての会社が悪質であるとは申しません。
しかし一方的に売り込みをしてくる会社のほとんどは、売ってしまえば後のフォローは二の次、三の次といったケースが多いので要注意です。
これに対してインバウンド式とは、ネットや書籍、セミナーといった形で積極的に情報を発信し、興味を持ち、資料請求などを行った方にのみ、お話をしていく手法です。まずはオーナー様と信頼関係を築こうとする会社を選択すれば、ほぼ間違いはありません。
ポイントとしては、メリットだけを声高に宣伝してくる会社は避けるべきです。投資には必ずメリットとデメリットがあります。これを踏まえた上で、具体的なアドバイスができる会社を選択してください。
2つ目のチェックポイントは、倒産リスクが少ないかどうかです。
一般の方が企業の倒産リスクを調べることは簡単ではありませんが、Niftyの企業情報検索などを使い「帝国データバンク」が各企業に付けている評点を目安にする方法があります。
この評点が50点以上であれば、一定の実績があり中長期的にも倒産リスクがほとんどない企業とされています。
「帝国データバンク」のサービスは有料ではありますが、1,600円と高額ではありませんので、ぜひ参考にしてみてください。
最後に3つ目ですが、これはオーナー様と不動産会社の相性となります。マンション投資は不動産会社と良好な関係を築くことができれば、その後、長い付き合いが予想されます。自分にとって最高の資産運用を行うために、「気が合う、合わない」の判断は重要な要素となります。
1つ目、2つ目のチェックポイントをクリアした上で、最後は良好な関係が築けるかどうかを勘案し、あなたにとって最適なパートナーを見つけてください。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
