不動産投資の追い風「ワンルームマンション規制」

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日のテーマは、【ワンルームマンション規制】についてです。
今回は、ワンルームマンション規制が不動産投資市場に与える影響と投資における考え方についてお話していきます。

不動産投資において重要な情報は過去ではなく未来に存在する

不動産投資を行う上で、情報収集は絶対に欠かすことのできない重要な作業の一つです。情報がなければ戦略を立てることもできません。戦略なき投資の成功確率は限りなく0に近いといっても過言ではありません。とくに重要なのは、3年後、5年後、10年後といった近い将来についての情報と、最近の不動産トレンドを収集することです。

世の中の状況は日々刻々と変化しています。未来を予測し、そこに資金を投じることこそが投資です。そのため再開発情報や条例の改正などから、将来の不動産市況を予測することが大切です。
投資において過去の出来事や成功事例は無駄とは言わないものの、必要以上に意識することはありません。現状と未来の分析を怠り、過去にとらわれ過ぎないよう十分注意してください。

次に重要となるのがどこから情報を得るかです。現在、不動産投資に限らず本やインターネットによって以前とは比べ物にならないほどのたくさんの情報を得ることができます。しかしそこには新旧、真贋を含め、ありとあらゆる情報が点在しています。その中から自分にとって良質な情報だけを入手することは実はとても困難なことなのです。

"餅は餅屋"とことわざにあるように、情報収集には不動産会社などの専門家を活用してください。いくら事業とはいえ、オーナー様は年がら年中不動産のことを考えているわけにはいきません。一方、私を含めて、不動産会社は365日、毎日不動産と向き合っています。不動産関連業者にしか使えないデータベースサービスもあり、圧倒的に有利な環境にあります。これを利用しない手はありません。専門家を味方につけることは立派な戦略の一つといえます。

ではワンルームマンション規制とは何が目的なのか、それによって不動産投資をする際にどのようなメリットがあるのか解説していきましょう。

そもそもなぜワンルームマンション規制をするのでしょうか？マンショを多く建てたほうが、部屋を建てる数も多くなるため、家賃収入があがるはずです。特に、東京都内の単身者の数は増えており、ワンルームマンションの需要は高いはずです。しかしワンルームマンションの建設は、23区全域で規制されており、ワンルームマンションを建設する際の条件が厳しく、供給が制限されています。ワンルームマンションと言っても、規制がされているところと、規制がされていないところでは大きな違いがあるのです。東京23区では自治体がこれ以上ワンルームマンションを建てると問題があるため、ワンルームマンション規制により制限されていいます。では、自治体はどのような目的でワンルームマンション規制を行っているのでしょうか？それはワンルームマンション規制をすることで住民税の増収を目的にしているからです。

住民票を移さない若年層が居住するワンルームマンション

では、なぜ、税制がワンルームマンションに関係あるのでしょう？実は、ワンルームマンションには、実家から住民票を移していないなどの理由から、住民税を払っていない入居者が多いからです。そして、若年層には低所得者が多いという現状もあります。

住民税が取れないとなれば、市区町村はワンルームマンションが増えてもらっては困ってしまいます。市区町村という決まったエリアの中で効率よく税収を得ていくためには、ファミリーや企業に来てもらうのがベター。そこで、排除したいのが単身者向けのワンルームマンションというわけです。

賃貸需要があり物件供給が少ないエリアをピンポイントで狙う

モノの値段は、需要と供給のバランスで決まります。需要があれば値段は上がる。つまり、需要はあるが供給量の少ないエリアで物件を購入できれば、高い賃料がとれるので、不動産投資の成功を大きくたぐり寄せることができます。

上述した税制改正のため、とくに東京23区には、ワンルームマンションを建てる際のさまざまな規制が設けられ建てにくくなりました。その反面、23区内での単身者は、増加の一途をたどっています。つまり、需要は増えているのに供給が追いつかない状態なのです。そうすると、ワンルーム規制が出来る前である2000年から2007年に建てたマンションの価値が上がってきます。この時期に建てられたマンションは都心に集中しています。そのため都心であるほど物件の希少性が高まり、資産価値が落ちにくくなります。

そのため都心のワンルームマンションを購入する際は中古ワンルームマンションがいいと考えています。もちろん不動産投資は多様な種類があり、また人それぞれ収入や資産状況などによっても異なります。しかし需要が高く、資産価値が落ちにくい点から中古ワンルームマンションも選択肢の一つとして考えてみてはいかがでしょうか。

今、どの地域で賃貸需要が高く、物件供給が少ないのか？規制前に建てられたマンションの中でお買い得の物件はあるのか？
成功するオーナー様は、専門家を味方につけて、このような情報をいち早く掴み、行動に移しています。

優良な情報を入手する方法

ここまで、不動産投資において情報収集と信頼できる専門家を見つけることの重要性についてご説明してきました。最後に優良な情報を入手する方法をご紹介します。

実はそれほど難しいことではありません。自分が専門家に信頼されるオーナーになれば良いのです。

明確な意思を持ち、それをしっかりと専門家に伝えられること。専門家は「このお客様は本気で不動産投資をやろうとしているのだな」、「希望が合致した物件があればちゃんと購入してくれるな」と思えば優良な情報を提供してくれます。

いくつか不動産会社を回り、話を聞くことで「この人なら」という専門家がいたら是非、自分の意思をはっきりと伝えてみてください。必ずあなたの良きパートナーとなれるはずです。



今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産　仲宗根和徳