［マンション購入］ なぜ『面積』が2つある？ 「壁芯面積」と「内法面積」
今回は不動産の専門用語の中でも、「頭金」と「手付金」などの用語をご紹介します。不動産取引でトラブルを抱えないためにも、予め専門用語を理解しておきましょう。
まず「頭金」と「手付金」についてです。この2つは同じような意味として捉えられる方が結構いらっしゃいますが、実は全く違うものです。
頭金とは物件価格全体のなかの「購入にあてる自己資金（住宅ローンで借りるお金ではなく、自分で出すお金）の部分」のこと、つまり「マンション価格－借入額」です。
例えば3,000万円のマンションを購入する場合、300万円を自分で出して、残りの2,700万円を銀行から借りる場合、頭金は300万円ということになります。
頭金0円で住宅ローンを組める場合もありますが、一般的にはマンション価格に対していくらか入れることが多いです。
一般的に「頭金は20％必要」であるとか、「頭金0円で買える」などと簡単に言われますが、どちらも一概にそうとは言えません。
頭金は、今後のリスクを予測して、自分で算出し、いくら投入するのかを判断しなければならないものなのです。
住宅ローンで破綻しないために必要な頭金を算出するには、必ず、周辺賃貸物件の賃料相場を調べる必要があります。
購入しようとしているマンションを貸した場合に、いくらの賃料で貸せるかを算出し、予想賃料から、月々のローン返済額、管理費・修繕積立金、固定資産税等の月割分を引いて、「黒字になるには月いくらまでの住宅ローンなら大丈夫か？」を計算して、それには「いくらの頭金を出せばよいか？」で決めるようにします。
その結果、頭金がゼロで良い場合もあるし、3割投入しなければならない場合もあります。
だから、一概に「頭金は20％必要」というアドバイスは間違いです。
頭金は多ければ多いほど良いというものでもありませんが、頭金が占める割合が高いと、住宅ローンの金利を優遇してくれる金融機関もありますので、手元に現金をいくら残しておいたほうがよいのかを考え、総合的に勘案して決定するようにします。
一方、手付金とは「売買契約時に支払うお金」です。最終的には購入費用としてあてられ、『私はこの物件を買います』という意思表示としてマンション価格の5～10％を支払います。この場合、手付金は「契約成立を示す証拠金」という意味を持ちます。
また手付金は「解約手付」という意味もあり、買主が契約破棄すれば全額放棄、売主が契約破棄すれば「倍返し」となります。この場合、手付金とは「契約を破棄したい時に、相手方に払うお金」を意味します。
なお、新築分譲マンションなど、売主が不動産業者の場合は、契約後に不動産会社が倒産した際に備え、手付金には「保全措置」の適用も。保全措置とは、手付金がマンション価格の10％超（未完成の場合は5％）や1000万円超えならば、銀行や保証会社から手付金を返却してもらえる制度です。
次に「諸費用」についてです。諸費用とは頭金とは別にかかるもの。いわゆる「自己資金」とは「頭金と諸費用の合計額」を意味します。
「諸費用」とは、契約書に貼付する印紙税や仲介手数料、登記費用、住宅ローンの保証料などのこと。金融機関によって違いますが、諸費用はローンに組み入れられないことがあり、現金で支払うという制約があるところも。
諸費用の目安は、新築でマンション価格の3％から5％くらい、中古で6％から8％くらいです。
