［マンション購入］　なぜ『面積』が2つある？「壁芯面積」と「内法面積」

2013年4月25日公開 / 2015年3月20日更新

テーマ：マンション購入

コラムカテゴリ：住宅・建物

コラムキーワード：マンション購入注意点

マンションの面積には、2つあります。

そう、「壁芯（『へきしん』又は『かべしん』と読みます）面積」と「内法（うちのり）面積」です。

「内法面積」は、「登記面積・登記簿面積・公簿面積」と言われることもあります。

例えば、マンションの販売図面の「専有面積」の欄には「60㎡」と書かれていたので、60㎡ならと思い、購入を判断し売買契約に向かっていたところ、契約寸前になって初めて、売買契約書や重要事項説明書にこの「登記簿面積（内法面積）」が書かれていたことで、そのマンションには「57㎡」という面積もあることを知り、2つの面積が書かれていて『一体どちらが本当の面積？』と思った人も少なくないかもしれません。

この2つの面積の違いを説明します。

壁芯面積とは、『柱や壁の厚みの中心線から測られた床面積』を指します。壁や柱を2等分した部分の床面積も（壁の内側ですので床が見えているわけではありませんが）専有面積に含まれます。建築基準法で建築確認する際は、この壁心で計算します。

通常、不動産広告で表示（記載）されている面積は、この「壁芯面積」です。

一方、内法面積とは『壁で囲まれた内側だけの建物の床面積』をいいます。壁や柱の厚みは含まずに、実際の住居スペースのみで計算した面積です。不動産登記法では、この内法面積で測定します。
登記簿謄本に記載されている面積は、この「内法面積」です。

「壁芯面積」と「内法面積」の違いの例を挙げますと、壁芯で74㎡ある住居スペースも内法では70㎡ちょっと。4㎡も差があり、内法は壁の内側の部分を含まないため、壁心より小さくなります。

マンションなどを設計し、建築の申請を行う時点では、未だ、実際に建物が建っていないことから、図面上での計算になるため、実際の有効面積である内法面積を測ることができません。ですので、壁芯面積と内法面積の2通りの面積があるのも、ある意味仕方がないのかも知れません。

しかし、不動産広告上では、52㎡と記載されていて、52㎡の広さがある物件だと思っていたところ、契約日当日になって、登記簿面積が49．4㎡と知るといったケースがよくあるのですが、住宅ローン控除や登録免許税などの優遇を受ける際の（軽減措置の対象は50㎡以上）面積は「壁芯」ではなく「内法」です。

いくらパンフレットの記載が50㎡以上でも、内法面積で50㎡未満の場合は税制優遇は受けられません。

購入の申込をする前に必ず、登記簿の面積（内法面積）を確認するようにしていただければと思います。

後藤一仁

■「資産価値が落ちない、安全な家（戸建・マンション）を買うために、必読の１冊！　『東京で家を買うなら』　～人生が変わる！戦略的『家』購入バイブル～　→　http://www.amazon.co.jp/dp/4426118581/