お客様の声

神奈川県川崎市川崎区 2005年築、35戸 Lマンション管理組合 オブザーバー T様

◯マンション管理士採用前の状況をお聞かせ下さい。

当マンションは当時新築入居時の状態であり、管理組合も未成立の状況で、デベロッパーの子会社である〇〇コミュニティという会社が事実上の管理会社になるべく関与を重ねていました。

しかし、この管理会社はあらゆる点で対応が悪く、管理委託業務の内容も劣悪であり、管理組合の設立臨時総会において提案してきた「マンション管理委託契約書」案は、管理組合に任意の契約解除権を認めていない等、管理会社に都合の良い一方的なもので、国土交通省が示している標準管理規約とは程遠い内容でした。

管理委託費も業務内容に全く見合っていない高額な提案で、その割に修繕積立金の額は少額であり、このままでは将来的に必要な修繕費も確保できない危機的状況にありました。

更には、重要事項説明においては高層住宅管理業協会の会員となる旨が明記してあるにもかかわらず、実際には入会していないことが判明し、虚偽表示という法令違反を犯していました。

そこで、管理組合として設立臨時総会時に上記管理会社の契約書案を否決し、信用のおけない管理会社との契約はできないという趣旨で撤退を要求しましたが、曖昧な返答と数々の不適切な個人攻撃、そして個人を批判する文書配布等により執拗な抵抗を受け、理事会として対応に苦慮していました。

◯マンション管理士を採用し、どのような成果が得られましたか？

適切なアドバイスと協力により、結果的にこの管理会社と契約を行うことなく、管理会社の撤退が了承されることとなりました。

また既に引き落とされていた管理費相当額の返金も受け、更には当管理組合への謝罪と迷惑料相当としての備品費も支払われ、完全な勝利を勝ち取ることができました。

その後、新しい管理会社の選定においては、貴事務所の提案により仕様書を作成した上での入札という方式を採用し、強力なサポートにより非常に安価な契約額で内容の充実した管理委託契約を新管理会社と締結することができました。

旧管理会社の撤退から新管理会社との契約締結（業務開始）までの自主管理期間については、貴事務所の迅速な対応により暫定的に管理業務を外部委託することができ、管理組合の負担が相当程度軽減されたと思います。

新しい管理会社は対応や業務内容も非常に良好で、長期修繕計画・修繕積立金の見直しも行われ、更には、近時話題となった構造計算書の偽造事件に関しての対処についても、管理組合員の不安を解消するための適切な方法等を提案していただき、現在は安心して日々の生活を送っている状況です。

神奈川県川崎市 2005年築、40戸 Lマンション管理組合 理事長 Y様

◯マンション管理士採用前の状況をお聞かせ下さい。

当時の大きな問題点として、1）上下階の騒音問題、2）管理会社の対応、3）ペット管理費の問題、4）駐輪場問題（バイク盗難、不法投棄ゴミ）、5）管理費の滞納問題、6）管理規約変更（売却物件が発生した為、細則に入居者制限等の追加を行った。）、7）管理会社の変更（管理会社が撤退し暫定自主管理状態、自主的な管理費徴収や督促等）、がありました。

◯マンション管理士を採用し、どのような成果が得られましたか？

管理組合で問題が発生した場合、どのような方向に持っていくかが一番の問題になると思っていました。各個人それぞれの意見や想いがあってなかなかまとまりません。

そこに天の声のようにマンション管理士の深山さんから提案頂き、非常に円滑に進められました。その結果、理事会の負担が減り、二次的な問題も少なくなりました。

東京都港区 1982年築、100戸 Hマンション管理組合 修繕委員 E様

○当社セカンドオピニオンを採用した当時の様子をお聞かせ下さい。

都内に住む60代の女性です。私の住むマンション管理組合では、平成26年11月から平成27年7月に大規模修繕工事を行いましたが、私は修繕委員として参加（途中から、副理事長）していました。
居住者には大規模修繕工事に詳しい人がいなく、また居住者の高齢化と賃貸化の為、理事会の役員や修繕委員を受ける人も少ない現状での修繕工事でした。
実は臨時総会の時、メルすみごこち事務所をセカンドオピニオンとして契約して助言をもらう議案に、私一人が堂々と挙手をして反対したのでした。
これ迄と同様に管理会社にアドバイスをして貰ったら良いのではないか？との判断でした。

○当社セカンドオピニオンを採用して、具体的にどのような成果がありましたか？

臨時総会で承認され、結果助言を頂く事に決まりましたが、その助言により業界新聞に大規模修繕工事の施工会社を公募し、元請け業者21社から8社へ、次に3社から1社へと絞り込みました。また施工会社選定の際には居住者へ選定の場への同席を呼びかける案内文もその都度発信していただき、管理組合にとって風通しの良い進め方でした。細かな要望箇所の工事についての助言も行ってもらいました。

管理組合で競争原理を働かせて契約した施工会社が専門業者であった事から、とにかく想定より安価でした。工事では多くの細かな配慮をして頂き居住者から満足の声が多く聞かれます。

○セカンドオピニオンの採用を検討している管理組合へひとことお願いします。

メルさんには日々の管理組合を運営する中で、問題となる懸案にピントの合った指導をいただいています。何よりも当マンションの担当者は誠意があります。引き続き定期顧問契約をしました。再度記しますが、当マンションはセカンドオピニオンサービスを採用することにより、経費を大幅に削減することができました。皆様もぜひ一度検討することをお勧めします。

東京都港区　35戸 Jマンション 元理事長兼修繕委員長 W様

◯セカンドオピニオン（大規模修繕アドバイザー）を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

大手管理会社が設計監理の提案をしてきたときに、日ごろお世話になっているから安心かと思いましたが、実際には顧客視点でじっくり話を聞くよりも計画どおり進めていくことが優先で、不満を持っていました。そこで第三者の視点が必要と考えました。

◯セカンドオピニオン（大規模修繕アドバイザー）を採用し、どのような成果が得られましたか？

それまで管理会社が当たり前のように行ってきた進め方に注文をつけてくれ、提出される資料にも鋭い指摘が入るなど、我々素人の住民だけではわからない部分を見つけてくれました。

また、いざゼネコンを選定するときも、管理会社が指定した業者だけではなく管理会社とかかわりのない企業を競争させるべきとして、複数の業者を集めて大規模な入札が実現できました。最終的に管理会社が紹介したゼネコンを採用しましたが、工事費が想定よりも下がり、透明性のあるプロセスを踏むことができたため、総会でもスムーズに可決承認されました。工事も無事に終わり助かりました。

東京都大田区　40戸 Mマンション 元理事長 S様

◯セカンドオピニオン（大規模修繕アドバイザー）を採用する前の状況をお聞かせ下さい。
当初理事会では、管理会社による責任施工方式で進めていましたが、担当の一級建築士が技術的にもコミュニケーション能力的にも頼りなく、工事の検討に時間がかかってしまい、業者選定もできないことが後からわかり、納得できないものでした。そこで途中からセカンドオピニオンとして依頼しました。

◯セカンドオピニオン（大規模修繕アドバイザー）を採用し、どのような成果が得られましたか？

工事業者はすでに決まっていましたが、施工要領書のチェックや現場代理人へ指導をしてくださり、時には一緒に足場に上がり工事の説明をしてくれるなど、円滑に進めることができました。あのまま管理会社へお任せしていたらと思うと途中からでもお願いしてよかったです。

神奈川県横浜市旭区 40戸Oマンション 元副理事長 H様

◯アフターサービス調査（共用部分チェック）を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

築10年目を迎え、最後のアフターサービスを受けるチャンスでした。ちょうど一部漏水が起こったり共用部分に亀裂が入っていたりと、瑕疵ではないか？と理事会で不安の意見が挙がってました。また売主や売主の子会社である管理会社の対応が悪かったこともあり、不安が不信感へと進んでいました。

◯アフターサービス調査（共用部分チェック）を採用し、どのような成果が得られましたか？

売主からの調査報告をメルさんに見てもらった結果「売主に責任なし」と結論が出され、また我々が思っているよりも不具合は軽いものであることも説明して頂けました。また屋上からの一部漏水については、大規模修繕工事の時期が比較的近いこともあり、屋上防水工事だけ先行で実施する提案を受けました。共通仕様で5社比較検討し、コスト削減を図り納得のいく工事を行うことができました。
無償で工事してもらいたい気持ちはもちろんありましたが、客観的な助言を頂き、理事会が納得してスムーズに対処できたことが良かったです。

◯理事会顧問（年間契約）を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

当組合は564世帯から構成されていますが、管理組合活動への関心も低く、また、役員の引き受けを嫌う区分所有者も多くて、組合創設以後からずっと理事会運営に苦労していました。

私は理事長を務めましたが、就任当時は管理会社に丸投げ状態だったので、問題を深く掘り下げるたびに驚愕するような事実が次々と発覚し、絶句する毎日でした。

私も不動産、マンションについては全くの知識・経験のない素人でした。1年目は独力で何とか運営しましたが、2年目以降に理事会の継続性、安定運営を考えたら、素人集団である管理組合で運営するのは無理と考え、不動産分野に詳しい知人からメルすみごこち事務所を紹介していただきました。


◯理事会顧問（年間契約）を採用し、どのような成果が得られましたか？

今までは問題抽出、調査、検証、決定、契約交渉まで全部管理組合でやらなければならず、多大な負担となっていました。

このうち決定以外の部分をメルすみごこち事務所に肩代わりいただけたので、理事会運営も非常に効率が良くなり、スムーズに進むようになりました。

また、プロがサポートしてくれるとあって、役員も安心と自信の下に理事会に参加することができ、理事会の雰囲気も前向きになったと感じています。
もちろん、各種保守費・光熱費の削減など、コスト面でも実績を出すことができました。

また、特に重要なのは、理事会運営は、知識や経験よりも「合意形成」が重要であることを教えていただきました。
今では管理組合への理解も少しは改善されたこともあり、役員立候補者も増えています。

多くの課題解決に取り組んできましたが、住民の高齢化対応、大規模修繕工事の準備、長期修繕計画の見直しと、まだまだ重要な課題が山積みです。
引き続き当組合へのサポートをお願いいたします。

※お客様（シティ能見台つどいの街第3管理組合）の取り組みが東洋経済に取り上げられました。
http://e-sumigokochi.com/jitsurei/6589373950/

神奈川県横浜市港北区 90戸 Kマンション 元監事 I様

◯管理会社契約見直しコンサルティングを採用する前の状況をお聞かせ下さい。

現在の管理会社の対応が悪く、フロント担当者や管理員に改善を要請していましたが、どこまで依頼して良いのかわからず、また管理会社も主張しないまま、対応が改善されない状態が続いていました。


◯管理会社契約見直しコンサルティングを採用し、どのような成果が得られましたか？

メルすみさんがはじめに取り組んだのは、我々管理組合がどのような業務を管理会社へ依頼しているのかの分析でした。管理契約書に書いてある仕様と現在の作業状況を比較しながら、仕様の曖昧な部分を明確にし直す作業をしてくれました。またこの取り組みの中に管理会社も加え、どこまでができて、どこからができないのか意見交換を行い、最終的に管理会社との関係は良好なままで、改めて発注する内容を明確にすることができました。理事会がやるべきことも明確になり、役割がクリアになって良かったです。

東京都江戸川区 230戸 Cマンション 元理事長　S様

◯管理会社契約見直しコンサルティングを採用する前の状況をお聞かせ下さい。

当マンションは200戸強と大規模なマンションの割には地元の小規模な管理会社が入っており、居住者対応や集会室・ゲストルームなどの共用施設の維持管理、清掃員のマネジメントなどが滞っており、再三指摘してきたにもかかわらず、改善が見られませんでした。


◯管理会社契約見直しコンサルティングを採用し、どのような成果が得られましたか？

メルさんに現状を見て頂いた結果「現在の管理会社では対応改善は困難」との報告を受け、管理会社の変更に踏み切りました。住民への事情説明に神経を使い、大手の管理会社ばかり10社から選定を行い、最終的に賛成多数で管理会社の変更を行うことができました。また住民や理事会から好評であった管理員さんが新しい管理会社へ引き継がれ、変わらず勤務できるようになり、コンサルの支援に満足しています。

東京都江東区 530戸 Tマンション M元長期改善委員長 M様

◯管理費削減コンサルティングを採用する前の状況をお聞かせ下さい。

当マンションでは、元々大手デベロッパー系管理会社が長年管理していましたが、フロントマンの対応やその上司の管理能力に大きな不満を持っていて、理事会や委員会の中では、支払っている管理費が妥当なのか疑問を持っていました。しかし疑問についてほとんどの住民が理解しておらず関心もない状況でした。また8年後に予定していた大規模修繕工事で支出した後に修繕積立金が不足することが不安材料でした。

◯管理費削減コンサルティングを採用し、どのような成果が得られましたか？

住民への広報を徹底し、現状の問題点やコンサルタントの活用について周知し、合意形成を図りながらコスト削減の必要性について理解してもらえるように働きかけ続けました。そして15社の管理会社から同条件で見積を取り、年間3,000万円（約30％）の削減を行うことができました。大規模なマンションで合意形成が心配でしたが、コンサルタントの支援により無事に目的を達成することができました。

神奈川県藤沢市　100戸 Mマンション 元理事長 O様

◯管理費削減コンサルティングを採用する前の状況をお聞かせ下さい。

分譲会社と管理会社はブランドがあったせいか、これまで6年間、住民は管理会社にすべてをお任せしていましたが、私が理事長に就任して過去の工事履歴を見たところ、ほとんどが管理会社への随意契約で発注していて、金額もかなり高いことがわかりました。メルさんに相談したところ、長期修繕計画上の赤字もかなりの金額になることがわかりました。しかし管理会社はこの問題を提起してくれず、他の住民も事情を理解していませんでした。

◯.管理費削減コンサルティングを採用し、どのような成果が得られましたか？

メルさんには、まず理事への事情説明、次に住民への説明をわかりやすい資料で丁寧に行っていただき、少しずつ住民への合意形成を進めていただきました。そして複数の管理会社へ見積を取りながら現在の管理会社と交渉をした結果、最終的に年間500万円強、約30％の削減ができました。管理組合では、何をするにも合意形成が重要だということがわかり、そこまで丁寧に支援してもらい、本当に助かりました。

神奈川県横浜市　30戸 Tマンション 元理事長 I様

◯管理費削減コンサルティングを採用する前の状況をお聞かせ下さい。

元々30世帯と小規模の割りに、大手の管理会社が入っていて友人に聞いても「管理費が高い」と指摘されていましたが、住民に関心がなく、また「大手管理会社だから管理費が多少高くても安心を買いたい」「管理会社を変更したら不動産の価値が下がるのではないか」と言う意見もあり、どのように解決すれば良いかわからない状況でした。

◯管理費削減コンサルティングを採用し、どのような成果が得られましたか？

メルすみさんに入ってもらって一番良かったのは、無関心な住民に関心を持たせてくれ、ネガティブな住民にわかりやすく説明して住民がひとつの方向へまとまったことです。まとまらないと管理費削減のプロジェクトも進みませんでした。
最終的に大手管理会社から別の会社へと変更して、電気料や保険料も合わせると150万円近くの管理費削減ができ、破綻見込みであった長期修繕計画に改善の目処が立ち、新しい管理会社にも不満がない状態です。

東京都小平市 30戸 Lマンション 元理事長 F様

◯セカンドオピニオン（大規模修繕アドバイザー）を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

当初理事会では、大手管理会社による責任施工方式で大規模修繕工事の計画を進めていましたが、工事費が高く、他に選択肢がない状況で、やむなく発注しようとしていたところ、インターネットでセカンドオピニオンの存在を知り、相談させていただきました。

◯セカンドオピニオン（大規模修繕アドバイザー）を採用し、どのような成果が得られましたか？

工事の発注直前でセカンドオピニオンとして工事見積をみてもらったところ、非常に高いことが判明し、管理会社と交渉した結果、なんと700万円もの工事費が一気に削減されました。30世帯と小規模で修繕積立金も潤沢ではありませんでしたので、非常に助かりました。また工事中も現場監督を厳しく指導してくださり、無事に工事を終えることができました。

神奈川県横浜市中区 ロワレール横浜本町管理組合 元理事長　谷川様

◯理事会顧問（年間契約）を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

新築時から委託してきた管理会社の対応が悪く、事務所使用している住戸が多いこともあって理事のなり手が少ないこともあり、理事長として大変困っていました。
5年前にガイアの夜明け、昨年にNHKに代表の深山さんが出ていたことを思い出し相談しました。

◯理事会顧問（年間契約）を採用し、どのような成果が得られましたか？

メルさんから、悩みに対応してくれそうな管理会社を複数紹介していただき、円滑に変更することができました。
管理会社を変えて管理委託料が大きく下がったことも一石二鳥でした。会社の対応が良くなって管理費が下がるならもっと早く取り組んでおくべきだったと思います。

管理会社変更の後は年間顧問契約をお願いし、長期修繕計画の見直しや館内のled化、エレベーター内装リニューアルなどいろいろと提案をもらっておりますが、理事会での議論が活発になり、合意形成が円滑になったことが良かったです。安心して次の理事へ引き継ぐことができました。
理事のなり手が慢性的に不足しており、今後のさらなる提案を期待しています。