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深山州

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深山州(みやましゅう)

株式会社メルすみごこち事務所/株式会社クローバーコミュニティ

コラム

管理会社から「管理委託契約を更新しない」と言われたら

マンション管理 全般

2018年9月3日 / 2018年9月28日更新

大手管理会社が100棟単位で管理組合を切る時代に

ある大手財閥系管理会社が、1ヶ月ほど前から、一部のマンション管理組合に対し、管理委託契約を更新しない旨の通知をし始めました。

私が代表を務めるマンション管理士(メルすみごこち事務所)と、同じく共同代表を務める管理会社(クローバーコミュニティ)の両方あわせて、6つの管理組合から「どうしたら良いの?」「次の管理会社を探すコンサルをして欲しい」「管理会社として見積もりを出して欲しい」とお問い合わせがありました。

聞くところによると、ざっくり200管理組合が対象とのこと。これまで何年、何十年と管理を受託してきたマンションを切るわけですから、相当な理由があるはず。

明確な理由までは聞けませんが、コンサルタントと管理会社経営をしている経験から、私なりに「管理組合を切るマンションの傾向」を推察すると、

◯親会社であるデベロッパー以外の、グループに管理会社を持たないデベロッパーから受託したマンション(つまりグループのブランド以外)で、かつ、次のいずれかを満たす管理組合

・管理委託費(管理会社にとっての報酬)が安い管理組合
(小規模マンションや、過去において管理組合から減額要求がなされたマンション、エレベーター保守や定期清掃などが元請けできず専門業者と管理組合とが直接契約されているマンション)

・大規模修繕工事でまったく利益を上げることができない管理組合
(管理会社=施工業者、または設計監理者としての見積もり提案が管理組合によって拒絶されるマンション)

・マンション管理士のようなコンサルタントがいるマンション
(管理会社として思い通りのマネジメント(管理組合のコントロールと言っても良いでしょう)がしにくいマンション)

・事務管理業務の煩雑な管理組合
(フロントマンの仕事が多すぎて負担が多いマンション)

だと考えられます。
要は、彼ら目線で「不採算」そして「今後も不採算」の見込みが高い、ということです。

実際にお問い合わせいただいた6件は、全てこのいずれかに当てはまっています。

しかも、今回の「管理組合切り」は、この会社だけでなく、複数の大手管理会社が着手しつつあります。
会社名は言えませんが、かなり確実な筋からの情報が入ってくるので、間違いないでしょう。

契約はあくまで両社が合意して初めて成り立つものです。相手方がプロであろうと「契約更新しない」と言われたら、違法なやめ方でない限り、相手を責めても仕方ありません。

いずれにしても、既存の管理会社(しかも大手)から突然「管理をしない」と言われたら、びっくりしますよね。

管理組合に切られたらどうすれば良い?

慌てることはありません。なぜなら、マンション管理士(メルすみごこち事務所)として後継の管理会社を探すコンサルができますし、小規模なマンションでしたら私が経営する管理会社(クローバーコミュニティ)がお引き受けできるからです。

、、、と営業はさておき、そうでなくても、日本には分譲マンションの管理会社が約2,000社あり、そのうちの上位10%に絞っても200社もあります。
つまり、たった一人の彼氏(彼女)に振られても、相手はいくらでもいる、、、と強気に、平静を保って欲しいのです。

ただし、ケースによっては、後継の管理会社を決定するのに、やや時間がない、ということが考えられます。
例えば、上述の6つの管理組合は、いずれも管理会社が来年3月で撤退するらしく、逆算すると2018年のうちに新しい管理会社を総会で決議する必要があります。
そんなケースこそ私にお任せください。

大切なのは同じ過ちを繰り返さないこと

例えば、大手管理会社から解約を申し入れられたマンションが、後継となる管理会社を再び大手から選択することは、同じ過ちを繰り返す可能性が高くなります。
大手管理会社は「管理委託費が安い」「将来においても管理委託費以外の収入のネタがない」のであれば、いずれ解約を申し入れる可能性が極めて高い、ということです。

また、これまで大規模修繕工事などの大型修繕案件を管理会社にタッチさせず(または競争見積もりで負け続け)、マンション管理士や設計監理者(一級建築士など)を別途採用してやってきたようなマンションには、大手財閥系に限らず管理委託費が安い独立系の管理会社でも「管理委託費が安いのに、その穴埋めをすべき修繕工事で儲けることができない=不採算」となり、同様の末路に進む可能性が高くなる、と言えます。

・管理委託費がリーズナブル(専門業務の分離発注も認めてくれる)
・修繕工事で商売することを狙っていない(表向きと裏向きは全然違います。要注意)
・マンション管理組合独自の運営手法を尊重してくれる

こんな管理会社を後継に迎え入れることができれば、却って良い結果になります。

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