激増！「高齢化・賃貸化で理事のなり手不足マンション」

2015年5月7日公開 / 2017年1月28日更新

コラムカテゴリ：住宅・建物

朝の情報番組「とくダネ！」（フジテレビ系列）で、当社の管理者管理の取り組みの様子が取り上げられました。

フジテレビ系列「とくダネ！＜真相チェイス！直撃御免＞」（２０１３年１０月２４日放送フジテレビ系列「とくダネ！＜真相チェイス！直撃御免＞」）

理事のなり手不足に悩むマンション管理組合はマイナーだった

マンション管理組合の運営の中心は「理事会」です。
この理事会が段々と機能しなくなり、管理会社へ良くも悪くも依存してしまうマンションは、次のようなタイプを中心に従来から一定数ありました。

○投資用マンション（ワンルーム・１ＤＫ中心）
組合員（区分所有者）のほとんどが家賃収入を目的として所有しており、理事会や総会を開催しても、そこに居住していないため参加することが物理的に難しくなります。

また管理組合の運営に関心がなく、理事会役員の引き受け手がほとんど現れないため、良くも悪くも管理会社へ運営のすべてを依存せざるを得ないのが現状です。

○リゾートマンション
投資用ワンルームマンションと事情は似ています。つまり組合員のほとんどは普段都会に居住し、マンションを利用するのは休暇期間のみであることが多く、理事会役員のなり手がほとんど現れません。

また、理事会や総会を開催しても組合員がマンションに居住していないため、参加することが物理的に厳しく、管理会社へ運営のすべてを依存せざるを得ないのが現状です。

さらに、そもそもリゾートマンション組合員のほとんどは経済的に恵まれており、管理や運営は管理会社へ丸投げする傾向にあることも、機能不全を引き起こす一因となっています。

○管理組合がないマンション
新築時から管理組合のないマンションでは、当然として理事会はなく、管理規約、長期修繕計画等の運営上重要な書類もない状態で、いわば無政府状態といえます。

特に平成バブル期より前に建築された、都心部の小規模マンションに多い傾向にあります。

当社では、これらのタイプのマンション管理組合から、「理事長をやって欲しい」とのご依頼を頂き、実際に理事長を受けています。

この、理事長を外部者に依頼することを「管理者管理（第三者管理・理事長代行）」「管理者管理（第三者管理・理事長代行）」と言います。

参考：管理者管理（理事長代行）サービス

それでも、これらのタイプのマンションは、これまではマンション全体から見ればほんの一部であり、実例は殆どありませんでした。

日本の時代背景に合わせ激増する「理事のなり手不足マンション

ところが、最近では、次のようなタイプのマンションからも「管理者管理」の相談がくるようになりました。

○組合員（区分所有者）が全体的に高齢化したマンション
マンション住民の多くが高齢者になると、理事会役員のなり手不足（病気や介護・拒否）が深刻になります。

理事会の人数が不足し、話し合いが出来ない機能不全に陥る可能性が高くなります。
また、理事会役員の頭数が揃ったとしても、議論は活性化せず、運営の多くを管理会社へ依存するようになり、良くも悪くも管理会社主導の運営となってしまいます。

都心部で築25年を経過した小～中規模マンションや、郊外の団地などは、特に高齢化の波が押し寄せるため、相談が増えています。

○賃貸化・空家・管理費滞納者の増加したマンション
組合員（区分所有者）が転居され、賃貸に出す部屋が増えると、理事会役員のなり手がなくなり、管理会社へ依存しやすくなります。

また、管理費や修繕積立金の滞納者が増えると、マンション管理の収支が厳しくなり、運営そのものが立ち行かなくなるリスクが大きくなります。

マンション組合員の高齢化や賃貸化は、少子高齢化・人口減少という日本全体の問題が分譲マンション管理にもそのまま当てはまりつつある、ということなのです。

私がマンション管理業界へ身を投じた１５年以上前ではほとんど話題にもならなかったのに、今では国（国土交通省）が管理者管理というキーワードを頻繁に出すようになっています。

せっかく当社がプロ理事長になるなら、発想を変えて「カルロス・ゴーンが日産を改革した」のと同じように、当社がマンションの問題や課題を次々と解決しつつ、将来に向けて住み心地と不動産価値とを高める「攻めの管理運営」をさせて頂期待と考えます。

「理事長をプロのコンサルタントに外注する」ことを検討する時代になっています。