不動産投資と株式投資の比較
中古マンションの住宅ローン控除は
住宅ローン控除というのは簡単に言うと
住宅借入金の年末残高の1％の所得税が控除される制度です。
新築でなくても中古物件でも住宅ローン控除はあります。
中古マンションの購入に住宅ローンを利用して控除を受ける場合、
次の条件をすべて満たすことが必要とされています。
国税庁のHPより↓
1)取得した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅であること
イ.建築後使用されたもの
ロ.取得日以前25年以内に建築された耐火建築物か、取得の日以前20年以内に建築された
耐火建築物以外の建物、いずれにも該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合する建物
ハ.生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でない
ニ.贈与による取得でない
2)取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける年の12月31日まで引き続いて住んでいること
3)控除を受ける年の合計所得金額が3千万円以下であること
4)住宅の床面積が50平方メートル以上、床面積の2分の1以上が自分の居住用であること
5)ローンの返済が10年以上にわたること
6)居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
難しく書いてますが、簡単に要約すると、
「自分で住むファミリータイプ（50㎡以上）のマンションで
10年以上のローン組んで築25年以内の物件なら
ほぼ適用される。」ということです。
築25年オーバーのマンションは
今の制度では築25年を超える物件は住宅ローン控除対象外になります。
（木造住宅は築20年以内です。）
空き家問題などで中古不動産市場を活性化しようとしているのに
なぜ築25年以上のマンションが住宅ローン控除対象外なのか疑問に思います。
管理をきちんとしているマンションは築25年程度では問題なく居住できます。
また、鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年、木造は22年となっていますが、
そのあたりの整合性もよくわかりません。
実は築25年オーバーのマンションでも耐震基準適合証明書の取得か
住宅瑕疵保険に加入で住宅ローン減税を適用できる可能性があります。
（あくまでも可能性です）↓↓↓↓↓↓↓↓
1、耐震基準適合証明書の取得
マンションの所有権移転までに耐震基準適合証明書があれば住宅ローン控除対象となります。
但しマンションの場合、既に耐震基準適合証明書がある物件以外は現実的にかなり困難だと思います。
建築士による適合証明の調査は売買される住戸だけでなくだけではなく共用部分など
マンション全体に関わることになり、物件引渡し前(所有権移転まで）に完了しないと控除対象になりません。
耐震基準適合証明書の発行調査の対象は、書類と建物の双方になります。
まず、書類では登記事項証明書、設計図面、建築確認済証、検査済証等を確認するのですが、
管理組合が保管している設計図書は枚数が多く、サイズも大きいためコピーなどが難しく、
またセキュリティ上から持ち出し禁止となっている場合もよくあります。
建物の検査は、柱・梁・外壁等の構造耐力上主要な部分となります。
構造耐力に関係のない部分については調査対象とはしていません。
いずれもマンション管理組合の協力がないとできません。
2、住宅瑕疵保険に加入
こちらは株式会社日本住宅保証検査機構（JIO）などが行っており、
住宅瑕疵保険に加入できれば築25年オーバーでも住宅ローン控除対象になります。
加入条件として、新耐震基準のマンション（建築確認の日付が昭和56年6月1日以降）
等制約はありますが、こちらも管理組合の協力が必要になってきます。
また、建物の検査としてコンクリートの圧縮強度の確認があります。
これは、リバウンドハンマーという測定器で行うため共用部分の壁などに打撃痕が付く可能性や音がでます。
この検査ができない場合は検査が不合格になるようです。
中古マンションの価値を高めるには、
ほとんどの管理組合は定期的な大規模修繕工事などを行いマンションの価値を維持しています。
しかし、築25年オーバーになると住宅ローン控除が対象外になる今の制度が
継続するのであれば、せっかくマンションのメンテナンスを行っていても
住宅ローン控除対象外になるため売却しづらくなる可能性があります。
マンションの価値を高めるという意味でも積極的に管理組合で
耐震基準適合証明書を取得しておくなどが良いと思います。
徳島のマンションではまだ事例がないとの事なので、
築20年以上のマンションは早めにこれを実施すれば、他のマンションより
資産価値が高く評価されると思います。
＊各種税金等については税理士または税務署にご確認下さい。
