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コラム
任意売却の際、不動産売買契約の注意点
2023年8月23日
任意売却は、通常の売買契約とは異なる特質から、買主（購入者）とのトラブルを回避する為に、不動産売買契約書に次の特約条項を追加する必要があります。
任意売却を熟知していない不動産会社に依頼してしまうと、後日、建物の補修費用や損害賠償請求など、思わぬトラブルに巻き込まれる事があります。
①「売主の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を免責とする」特約
通常の売買契約では、引渡から3ヶ月間に発見された瑕疵（雨漏り・白蟻の被害・給排水の故障・主要部位の腐敗）について、売主が保証しなければなりません。
しかし、任意売却では、「売主は瑕疵の補修責任を負わない」ことを前提とした売買契約を締結します。
②「債権者の同意を条件とする」特約
債権者が売買契約締結後に、差押登記や抵当権抹消を拒否する可能性もあります。
拒否されると売主側の契約違反となり、買主から違約金が請求されます。
任意売却では、「万一、債権者が差押登記や抵当権の抹消を拒否した場合を想定」した売買契約を締結します。
③「登記簿面積での売買・測量しない」特約
後から売買代金が変更されることを防ぐため、登記簿に記載されている面積による売買であり、「測量しない」ことを前提とした売買契約を締結します。
④「現況有姿売買とする」特約
建物などの不具合（老朽化による不具合・設備の故障・壁の破損など）があっても、「売主は補修せずに、そのままの状態で買主に引渡す」ことを前提とした売買契約を締結します。
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