埼玉｜住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の任意売却
任意売却という不動産取引は、通常の不動産売買と違い、特に、不動産競売・任意売却の実務経験、専門的な法律知識や債権者交渉のノウハウなどを必要とします。不動産競売開始までの限られた時間の中で、成果を発揮でき実力のある不動産会社は、ごく僅かです。
一般社団法人・NPO法人（無免許団体）
これらの団体は、宅地建物取引業免許（不動産業の免許）の取得ができません。
このような一般社団法人・NPO法人の目的は、顧客情報の転売です。
不動産売買における実務（売却活動・契約の締結・決済業務など）は、一切できないのです。営業活動等の行為をすると、法律違反となり処罰の対象となります。
ほとんどの団体が、公的機関と間違うような名称で安心させ、集客した顧客情報を不動産会社へ売却してしまうのです。
顧客情報を購入した不動産会社が、一般的法人・ＮＰＯ法人と提携会社などと名乗り、実際の不動産売買の実務にあたります。
顧客情報を購入した不動産会社が任意売却に精通している保証もなく、当然に、失敗する確率も高くなります。さらに、有償で顧客情報を取得している為に、仲介手数料の他に、紹介料や調査費用など法令外の費用を請求されるトラブルが多数報告されているようです。
お問い合わせ先と任意売却の実務を行う会社が違う
公告主の実態は、インターネットの運営会社です。
会社名や不動産の免許番号が記載されていません。
『24時間対応』・『全国対応』と掲載している会社に多く見受けられます。一つの不動産会社が全国対応できるわけがありません。問い合わせをした顧客を不動産会社に紹介することにより、紹介料を受領しているだけの会社です。
一般社団法人・ＮＰＯ法人と同じような顧客情報の転売が目的です。
引越クーポン券やキャッシュバックを掲げる会社
引越費用100万円・キャッスバック・引越クーポン券50万円 ”信じてはいけません。”
引越費用や仲介手数料などの経費は、売買価格の中から、配分することは債権者も認めていますが、その金額は、売買契約が成立する直前でなければ確約することはできません。
任意売却成立の条件として、配分される費用（引越費用・仲介手数料など）を減額させる債権者も多く、引越し用も最大で10～50万円位と提示される金額にばらつきがあります。未定なのに約束してしまうような会社は、依頼を受けるための手段と考えていいでしょう。
いろいろな費用を請求する会社
依頼者（相談者）から任意売却を委任された不動産会社が受領する報酬は、債権者が認めた仲介手数料のみです。売買価格が400万円以上であれば売買価格×3.24％が仲介手数料の上限となります。
例えば、不動産会社が「調査費用」 「不動産会社紹介料」 「販売活動費用」 「査定報告費用」 など、 不動産会社が売却に係る費用として請求することは違法行為となります。
しかし、一般社団法人・ＮＰＯ法人などから顧客情報を購入している不動産会社は、顧客情報の取得に、費用負担が発生している為に、依頼者から違法な報酬を請求してしまうのです。特に、任意売却に失敗した場合に、仲介手数料の報酬は受領できず、赤字となってしまう為に、この赤字を補填する為に、多額な費用請求をするのです。
売却物件と任意売却の会社の距離が遠隔地
不動産売却の基本は、物件エリアを熟知していることです。
販売活動をする不動産会社が、物件周辺の不動産市場や売却動向を把握していなければ、成約には至りません。また、案内希望者がいれば、すぐに対応しなければなりません。任意売却は、通常の不動産売買以上に、スピーディーな対応が要求されます。
また、任意売却では、依頼者（相談者）と話し合いの上決定する重要な事項が、通常の不動産売買より倍以上あります。また、安心して頂くために、販売状況など報告することも重要です。これらを理解頂くために、距離は重要となります。電話やメールで済ませるななどの会社があれば、この会社は論外です。
任意売却の経験や知識のない担当者
任意売却の会社を選定する基準の１つとして、担当者の不動産実務経験の経歴を聞いてみてください。宅地建物取引士の資格は必然です。
さらに、不動産仲介経験 不動産競売取扱い経験 任意売却取扱い経験 債権回収経験 買取再販業経験など、経験と実績がなければ、債権者と対等にわたりあい、有利に交渉を勧めることは無理でしょう。
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ハウスパートナー株式会社 代表取締役 中島孝
