本当にその建物大丈夫？！長崎で建物を事業目的で使う場合の注意点！

営業施設の開業前に見落とされがちな「建物」のリスクとは

確認が必要な3つの法律

建物を使う前に、必ず事前調査をおすすめします

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営業施設の開業前に見落とされがちな「建物」のリスクとは

飲食店、旅館・ホテル、介護・障害福祉施設などを開業する際、立地や資金計画には時間をかけて検討する一方、「その建物で本当にその営業ができるのか」という点の確認が後回しになってしまうケースが少なくありません。
実際に、ある事業者様から「建物を購入してからご相談にいらっしゃったが、目的の営業を行うことができないことが後から分かった」というご相談をお受けしたこともあります。今回は、開業前に必ず確認しておきたい建物に関する法的な注意点について解説します。

確認が必要な3つの法律

飲食店・旅館ホテル・福祉施設等を営業するためには、業種ごとの営業許可だけでなく、建物自体が次の3つの法律の基準を満たしている必要があります。

都市計画法(用途地域):その土地でその用途の建物を建てられるかどうか
建築基準法:建物の構造・設備が用途に応じた基準を満たしているか
消防法:避難設備・防火設備が用途に応じた基準を満たしているか

立地条件がどれほど良くても、これらの基準のいずれかを満たせなければ、目的の営業許可を得ることはできません。

用途地域による制限

都市計画法に基づく用途地域は、土地ごとに建てられる建物の用途を制限しています。例えば、第一種低層住居専用地域では、旅館・ホテルや一定規模を超える飲食店は原則として建築できません。
一方、福祉施設(児童福祉施設等)は、住居系の用途地域でも比較的建築しやすい傾向がありますが、施設の種類や規模によって扱いが異なります。土地を購入・賃借する前に、その土地がどの用途地域に属し、目的の用途が認められているかを必ず確認する必要があります。

建築基準法上の注意点

建物が用途地域の制限をクリアしていても、建築基準法上の基準を満たしていなければ営業はできません。特に次の点が重要です。

用途変更の手続き:既存の建物を異なる用途(例:事務所から飲食店、住宅から福祉施設等)で使用する場合、建物の規模によっては建築基準法上の「用途変更」の確認申請が必要になる。但し、延べ床面積が200㎡を超えなければ、例外が認められます。
自然排煙基準:居室には、火災時に煙を外部へ排出するための開口部(排煙に有効な窓等)を一定の面積以上確保する必要があり、満たさない場合は機械排煙設備の設置等の対応が必要になる
非常用照明の設置:避難階や地上に通じる主要な廊下・階段等には、停電時に自動的に点灯する非常用照明の設置が義務付けられる場合がある

これらは建物の構造そのものに関わる基準であるため、内装工事だけでは対応できず、大掛かりな改修が必要になることもあります。

消防法上の注意点

建築基準法の基準を満たしていても、消防法の基準を満たさなければ消防署の検査(消防用設備等の検査)に合格できません。主な確認ポイントは次のとおりです。

避難誘導灯の設置:避難口や避難経路を示す避難口誘導灯・通路誘導灯の設置が、建物の用途・規模に応じて義務付けられる
避難経路の確保:火災時に異なる方向へ避難できるよう、原則として2方向以上の避難経路を確保する必要がある
用途区分による検査の厳格さ:旅館・ホテルや福祉施設は、不特定多数の人や自力避難が困難な方が利用する「特定防火対象物」として、飲食店等と比べてより厳格な基準が適用されることが多い

特に福祉施設や旅館・ホテルは、利用者の避難能力を踏まえた厳しい基準が設けられているため、建物の構造によっては対応が難しい場合もあります。

「立地がよい」だけでは許可は取れません

用途地域・建築基準法・消防法のいずれかの基準を満たせない建物では、いくら立地が良くても、目的の業種の営業許可を取得することはできません。特に、中古の建物を購入・賃借してから開業準備を進めようとすると、工事着工後や開業直前に問題が発覚し、計画の大幅な見直しや追加の改修費用が発生してしまうこともあります。