民泊(住宅宿泊事業)を始めるには？旅館業との違いと種別について

空き家や空き部屋を活用して民泊を始めたいという相談が増えています。民泊は「住宅宿泊事業法」に基づく届出により営業できますが、旅館業法に基づく営業とは制度の仕組みが異なり、また物件の運営スタイルによって「家主居住型」と「家主不在型」に分かれ、求められる対応も変わります。今回は、民泊(住宅宿泊事業)の基本、旅館業との違い、2つの運営タイプの違いについて解説します。

民泊(住宅宿泊事業)とは

住宅宿泊事業とは、住宅宿泊事業法に基づき、都道府県知事等への届出を行うことで、住宅を宿泊施設として旅行者などに提供できる制度です。「民泊新法」とも呼ばれ、旅館業法の許可に比べて手続きのハードルが低い一方、年間の宿泊提供日数には上限が設けられています。

旅館業法に基づく営業との違い

以前のコラムでもご紹介した旅館業法に基づく営業(旅館・ホテル営業、簡易宿所営業、下宿営業)と、住宅宿泊事業(民泊)は、いずれも人を宿泊させる事業ですが、次のような違いがあります。

旅館業法:知事等の営業許可が必要(許可制)。営業日数の制限はなく通年営業が可能
住宅宿泊事業法(民泊):知事等への届出のみで営業可能(届出制)。ただし年間の宿泊提供日数は180日以内に制限される

対象となる建物にも違いがあり、旅館業法は宿泊営業用に設計された施設を前提とするのに対し、住宅宿泊事業法は「現に人の生活の本拠として使用されている住宅」等が対象です。また、旅館業は原則として住居専用地域での営業ができませんが、住宅宿泊事業は用途地域にかかわらず営業できるのが原則です。手続きが簡易な分、営業日数の上限があるため、通年でしっかり稼働させたい場合は旅館業(特に簡易宿所営業)を選ぶ事業者様も少なくありません。

家主居住型と家主不在型の違い

住宅宿泊事業は、運営スタイルによって「家主居住型」と「家主不在型」の2つに分かれます。

家主居住型

家主が生活の本拠として使用している住宅の一部(空き部屋や離れなど)を宿泊者に提供する形態です。家主が施設内または近隣に居住しており、宿泊者への対応を自ら行える場合が想定されており、住宅宿泊管理業者への委託は法律上の義務ではありません。

家主不在型

オーナーが日常的に居住していないアパートやマンションの空室、別荘などを宿泊施設として提供する形態です。宿泊者の安全確保や緊急時対応を担保する必要があるため、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が原則として義務付けられています。物件によっては、旅館業並みの消防設備の設置が求められる場合もあります。
どちらの形態を選ぶかによって、管理業者への委託要否や初期費用、運営の手間が大きく変わるため、物件の状況や運営体制に応じて検討することが大切です。