築50年の実家はいくらで売れる？「建物価値ゼロ」と言われても諦める前に確認したい7つのこと
お盆は、普段離れて暮らしている兄弟姉妹が実家に集まりやすい時期です。
親の体調や実家の管理について気になっていても、全員の予定を合わせて話す機会は、意外と多くありません。
そのため、お盆の帰省をきっかけに、
「この実家を将来どうするのか」
「誰が管理するのか」
「売却や解体について、いつ考えるのか」
を一度整理しておくことには意味があります。
ただし、家族が集まったからといって、その日のうちに売却や解体を決める必要はありません。
大切なのは、兄弟それぞれの考えを確認し、現在分かっていることと、まだ確認できていないことを分け、次に誰が何をするのかを決めることです。
国土交通省も、空き家で困らないためには、自宅や実家の将来について家族で早めに話し合い、「誰が住むのか」「売るのか」「貸すのか」「解体するのか」などの方針を考えておくことが重要だと案内しています。
今回は、お盆に兄弟で実家の話をするときに確認しておきたい7つのことを解説します。
1．実家に今後住む人がいるのか
最初に確認したいのは、兄弟や親族の中に、将来実家へ住む可能性がある人がいるかどうかです。
よくあるのが、
「いつか子どもが住むかもしれない」
「退職したら戻る可能性がある」
「別荘のように使えるかもしれない」
という意見です。
将来の可能性を残しておくこと自体は問題ありません。
ただし、「いつか使うかもしれない」という理由だけで方針を決めずにいると、固定資産税や保険料、庭木の管理費、修繕費などを負担しながら、空き家の状態が何年も続く可能性があります。
住みたい人や使いたい人がいる場合は、次の点まで具体的に確認します。
・いつ頃から利用する予定か
・その時期まで誰が管理するか
・必要な修繕費を誰が負担するか
・名義を誰にするのか
・他の兄弟への金銭的な調整が必要か
・利用しなくなった場合はどうするか
「住みたい」という希望と、「実際に維持費や修繕費を負担して住む」という意思は同じではありません。
将来の利用予定が曖昧な場合は、例えば「1年以内に利用計画が決まらなければ、売却や賃貸を再検討する」など、期限を決めておくと話が進みやすくなります。
2．土地と建物の名義、将来の相続人を確認する
実家の話をするときは、感情や希望だけでなく、現在の権利関係も確認する必要があります。
まず確認したいのは、次の事項です。
・土地と建物が誰の名義か
・土地と建物の名義人が同じか
・祖父母など、すでに亡くなった人の名義が残っていないか
・親族との共有名義になっていないか
・抵当権などの登記が残っていないか
・遺言書があるか
親が亡くなった後に遺産分割を行う場合は、相続人全員が参加して、財産の分け方を話し合う必要があります。
遺産分割を行わないまま時間が経過すると、相続財産は原則として相続人の共有状態となり、管理や処分について相続人同士で調整しなければならなくなります。
さらに、相続人の一人が亡くなると、その人の配偶者や子どもへ権利が引き継がれ、話し合う人数が増える可能性があります。
相続登記は2024年4月から義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が原則です。
お盆の帰省時には、固定資産税の課税明細書や登記事項証明書を確認し、少なくとも現在の名義人が誰なのかを把握しておきましょう。
3．空き家になった場合に誰が管理するのか
親が施設へ入居したり、亡くなったりして実家が空き家になった場合、方針が決まるまでの間も管理は必要です。
兄弟で話し合う際は、次の役割を決めます。
・定期的に現地を確認する人
・実家の鍵を保管する人
・郵便物を確認する人
・庭木や雑草への対応を手配する人
・台風や地震の後に確認する人
・近隣から連絡があった場合の窓口
・修繕業者や管理会社と連絡する人
近くに住んでいる兄弟へ、当然のようにすべてを任せるのは避けるべきです。
現地へ行く人には、移動時間、交通費、清掃や草刈りの負担が発生します。
遠方に住んでいて現地作業ができない兄弟は、管理費用を多めに負担する、業者の手配や書類整理を担当するなど、別の形で役割を持つことも考えられます。
管理担当者を決める際は、一人へ任せきりにするのではなく、写真や簡単な報告を家族で共有する仕組みも作っておくとよいでしょう。
4．固定資産税や修繕費を誰が負担するのか
実家に誰も住んでいなくても、費用は発生します。
主なものには、次の費用があります。
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・電気、水道などの基本料金
・庭木の剪定や草刈り
・空き家管理サービス
・雨漏りや設備故障の修繕
・家財整理や廃棄
・現地へ行くための交通費
・将来的な解体費
兄弟で「平等に負担する」と決めても、何を平等にするのかが曖昧だと、後から不満が生じます。
例えば、近くに住む人が毎月実家を確認し、遠方の人が費用だけを同額負担する場合でも、時間や作業の負担は同じではありません。
話し合いでは、次のような点を決めておきます。
・定期的な費用を何人で分けるか
・誰かが立て替えた場合、いつ精算するか
・一定金額を超える修繕は、事前に全員へ確認するか
・緊急修繕の場合、誰が判断できるか
・実家を利用する人がいる場合、負担割合を変えるか
・売却代金から立替費用を精算するか
口頭だけで済ませず、家族のグループLINEや共有メモなどに残しておくことをおすすめします。
5．家財、仏壇、写真をどう分けるのか
実家じまいでは、不動産そのものより、家の中に残された物の整理で話が止まることがあります。
特に、次の物は家族間で意見が分かれやすいものです。
・仏壇、位牌、神棚
・写真、アルバム、手紙
・親の形見
・貴金属、骨董品、美術品
・家具、食器、着物
・親族から預かっている物
・通帳、印鑑、保険証券
・権利証や契約書などの重要書類
一人の判断で処分すると、後から「残してほしかった」と言われる可能性があります。
家財整理を始める前に、次のルールを決めておくと進めやすくなります。
・誰が最初に必要な物を確認するか
・写真や動画で全体を記録するか
・持ち出し期限をいつにするか
・売却できる物の代金をどう扱うか
・判断できない物を一時保管するか
・仏壇や位牌を誰が引き継ぐか
・処分費用を誰が負担するか
お盆にすべてを片付ける必要はありません。
まずは「絶対に処分してはいけない物」と「重要書類の保管場所」を家族で確認するだけでも、次の作業がしやすくなります。
6．売却、賃貸、管理、解体、活用を同じ条件で比較する
兄弟の中に、
「早く売った方がよい」
「親の家なので残したい」
「貸せば家賃が入るのではないか」
「解体して土地にした方がよい」
という異なる意見が出ることがあります。
このとき、気持ちだけで意見をぶつけても、結論は出にくくなります。
選択肢ごとに必要な情報を集め、同じ基準で比較することが重要です。
売却を検討する場合
・現状の査定価格
・家財を残した状態で売れるか
・仲介と買取の違い
・解体前と解体後の想定価格
・売却までの見込み期間
賃貸を検討する場合
・想定賃料
・必要な修繕費
・入居者募集や管理の費用
・空室期間の負担
・改修費を回収できる期間
保有を続ける場合
・年間の固定資産税や保険料
・管理費、草刈り、修繕費
・誰が管理するか
・何年保有するか
解体する場合
・家財処分を含む解体費
・補助制度の対象になるか
・解体後の固定資産税への影響
・更地にした後の売却先や利用方法
活用する場合
・地域に需要があるか
・必要な改修と許認可
・運営する人や事業者がいるか
・初期費用を誰が負担するか
・収支が成立するか
「残したい」と主張する人がいる場合も、残すために必要な費用と管理を誰が引き受けるのかまで確認する必要があります。
反対に、「すぐ売りたい」という人がいる場合も、査定や税金、家財処分費などを確認せず、急いで結論を出すべきではありません。
7．次に誰が何をするか、期限まで決める
家族で実家について話しても、
「また今度考えよう」
「資料を探しておく」
「そのうち査定してもらおう」
で終わると、次の帰省まで何も進まないことがあります。
そのため、話し合いの最後には、次の行動と期限を決めます。
例えば、次のような内容です。
・長男が登記事項証明書を取得する
・次女が固定資産税と保険料を一覧にする
・実家の近くに住む兄弟が建物の写真を撮る
・全員が残したい家財を1か月以内に伝える
・不動産会社へ現状査定を依頼する
・解体費と家財処分費の見積もりを取る
・次の家族会議を9月末までに行う
家族会議の窓口になる人も一人決めておくと、連絡が分散しにくくなります。
ただし、窓口担当者へすべての判断を任せるという意味ではありません。
窓口担当者は、資料や意見を集約し、家族へ共有する役割と考えます。
話し合いの内容は、簡単なメモで構いません。
少なくとも、
・出席した人
・確認できた事実
・まだ分からないこと
・各自の希望
・次の担当者
・期限
・次回の話し合い日
を記録しておきましょう。
兄弟の意見が合わないときは、争点を分ける
兄弟の意見が合わない場合、最初から多数決で決めようとすると、関係が悪化することがあります。
まずは、何について意見が違うのかを分けます。
例えば、
・親の希望について認識が違う
・不動産の価値について認識が違う
・家を残す期間について意見が違う
・管理費の負担で納得できない
・家財や形見の扱いで意見が違う
・過去の介護負担や親からの援助への不満がある
といった違いです。
不動産の価値が分からないことが原因であれば、査定を受けることで整理できる場合があります。
維持費への認識が違う場合は、年間費用を一覧にして共有します。
感情や過去の家族関係が大きく影響している場合は、不動産会社だけで解決できる問題ではありません。必要に応じて、弁護士、司法書士、税理士などの第三者を交えて整理することも検討します。
相続発生後に遺産の分け方について相続人同士で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停や審判を利用する方法があります。
ただし、裁判所の手続きに進む前に、物件の状態、価値、費用、各自の希望を整理しておくことが重要です。
お盆の一度の話し合いで結論を出さなくてよい
実家には、親の人生や家族の思い出が残っています。
そのため、売却価格や管理費だけでは決められないこともあります。
お盆の家族会議で大切なのは、その場で全員の意見を一致させることではありません。
まずは、
・誰がどのような希望を持っているか
・現在の名義や建物の状態はどうなっているか
・今後どのような費用がかかるか
・誰が何を確認するか
・次はいつ話すか
を整理することです。
話し合いを一度で終わらせず、必要な資料や見積もりを集めたうえで、複数回に分けて判断する方が現実的です。
実家じまいの家族会議メモ
家族で話す際は、次の項目を紙やスマートフォンのメモへ記録しておくと便利です。
・現在の所有者
・将来住みたい人の有無
・親の希望
・兄弟それぞれの希望
・現在の管理担当者
・年間の維持費
・緊急修繕の必要性
・残したい家財
・売却、賃貸、解体、活用の検討状況
・不足している書類や情報
・次の担当者と期限
・次回の話し合い日
このメモを作る目的は、家族の意見を固定することではありません。
誰が何を話したのか、次に何を確認するのかを共有し、同じ話を毎回最初から繰り返さないためです。
まとめ
お盆に兄弟で実家の話をする際は、次の7つを確認しましょう。
1. 実家に今後住む人がいるのか
2. 土地と建物の名義、将来の相続人は誰か
3. 空き家になった場合に誰が管理するのか
4. 税金、管理費、修繕費を誰が負担するのか
5. 家財、仏壇、写真をどう整理するのか
6. 売却、賃貸、管理、解体、活用をどう比較するのか
7. 次に誰が何をするのか、期限をいつにするのか
実家じまいで最も避けたいのは、兄弟の誰も反対していないのに、誰も行動せず、何年も方針が決まらない状態です。
その日のうちに売却や解体を決める必要はありません。
まずは現在の名義、管理状況、費用、家族の希望を共有し、次の一歩を決めることから始めましょう。
株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
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※本コラムは、実家じまい、空き家、相続不動産について家族で話し合う際の一般的な考え方をまとめたものです。相続人、必要な同意、登記、税務、遺産分割などは個別の状況によって異なります。具体的な手続きや法的判断については、弁護士、司法書士、税理士などの専門家へご確認ください。
