「実家じまい」はいつから始める？親が元気なうちに家族で整理したい7つのこと

親が高齢になり、実家に住む人がいなくなる可能性が見えてきたとき、考えなければならないのが「実家じまい」です。

実家じまいという言葉から、家を売却したり、建物を解体したりすることを想像する方も多いと思います。

しかし、本来の実家じまいは、単に家をなくすことではありません。

実家について、

* 今後誰が住むのか
* 誰が管理するのか
* 売却するのか
* 賃貸するのか
* 建物を活用するのか
* 解体するのか
* 家財や思い出の品をどうするのか

を家族で整理し、将来の方針を決めていく一連の作業です。

親が亡くなった後や、介護施設へ入居した後に初めて話し合おうとしても、相続、家財整理、修繕、費用負担などが一度に発生し、家族の負担が大きくなる可能性があります。

今回は、親が元気なうちから家族で考えておきたい「実家じまい」の進め方を解説します。

実家じまいは、親が亡くなってから始めるものではない

実家の将来について話すことは、親にとって気持ちのよい話題とは限りません。

長年暮らしてきた家を売る、片付ける、解体するといった話は、自分の人生を整理されているように感じることもあります。

そのため、子どもから突然、

「この家は将来どうするの」
「住まなくなったら売ってよいか」
「荷物を早く処分してほしい」

と切り出すと、親が抵抗を感じることがあります。

一方で、何も話さないまま相続が発生すると、子どもたちは親の希望が分からない状態で判断しなければなりません。

国土交通省も、実家が空き家になる前に、誰が住むのか、売るのか、貸すのか、解体するのかなどを家族で早めに話し合い、登記や家財を整理しておくことを勧めています。

実家じまいは、家を処分するための話ではなく、親の希望を確認し、家族の負担を減らすための準備として考えることが重要です。

1．親が実家を今後どうしたいのか確認する

最初に確認したいのは、子どもの都合ではなく、現在の所有者である親の意向です。

例えば、次のような希望が考えられます。

* できる限り自宅で暮らしたい
* 将来は子どもの近くへ移りたい
* 介護施設への入居を考えている
* 子どもの誰かに住んでほしい
* 家を残してほしい
* 管理が大変なので売却したい
* 近所に迷惑をかける前に整理したい

親の考えが明確でない場合もあります。

その場合は、売却か解体かという結論を迫るのではなく、

「今後、庭の管理が難しくなったらどうするか」
「入院したときは誰が家を確認するか」
「大切な書類はどこにあるか」

といった具体的な話から始めると、話し合いやすくなります。

2．土地と建物の名義を確認する

親が自分の家だと思っていても、登記を確認すると、土地や建物が祖父母などの名義のままになっていることがあります。

また、土地と建物の名義人が異なる、兄弟や親族との共有名義になっているというケースもあります。

名義が整理されていなければ、将来の売却、賃貸、解体、担保設定などを円滑に進められない可能性があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことと、その所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則です。

2024年4月1日より前に発生した相続で、現在も登記が済んでいない不動産も義務化の対象です。この場合、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

実家じまいを検討する際は、まず法務局で登記事項証明書を取得し、土地と建物の名義を確認します。

3．家財と重要書類を少しずつ整理する

実家じまいで大きな負担になりやすいのが、家財の整理です。

長年暮らした家には、家具、衣類、食器、写真、書類、趣味の道具など、多くの物が残されています。

相続後に子どもだけで片付けようとしても、

* 捨ててよい物か判断できない
* 兄弟の間で意見が合わない
* 貴重品や重要書類が見つからない
* 処分費用が想定より高くなる
* 片付けのために何度も実家へ通う

といった問題が起こります。

親が元気なうちに、少なくとも次の物は整理しておくとよいでしょう。

* 登記済権利証や登記識別情報
* 固定資産税の納税通知書
* 建築確認書類や建物図面
* 預貯金、保険、借入に関する書類
* 土地の測量図や境界確認書
* 家の鍵
* 親族に引き継ぎたい品
* 写真や思い出の品

すべてを一度に片付ける必要はありません。

「残す」「譲る」「売る」「処分する」「判断を保留する」に分け、少しずつ進める方が現実的です。

4．実家を保有し続ける費用を確認する

実家に誰も住まなくなっても、費用がなくなるわけではありません。

主に次のような負担が続きます。

* 固定資産税、都市計画税
* 火災保険料
* 電気、水道などの基本料金
* 庭木や雑草の管理
* 建物の修繕費
* 空き家管理サービス
* 現地確認の交通費
* 家財の処分費
* 将来的な解体費

家族で話し合う際は、感情や思い入れだけでなく、実家を今後5年、10年と保有した場合の費用も計算する必要があります。

国土交通省は、使用しない空き家を放置すると、老朽化や資産価値の低下だけでなく、庭木の越境、害虫、不審者の侵入など、近隣への影響も生じる可能性があると案内しています。

誰も利用する予定がない場合は、管理費用を負担し続けることが家族にとって適切なのかを確認します。

5．売却・賃貸・管理・解体・活用を比較する

実家じまいは、必ず売却や解体を選ぶものではありません。

主な選択肢には、次のものがあります。

現状のまま売却する

大規模な修繕や解体を行わず、古家付き土地などとして売却する方法です。

売主が先に費用を負担せずに済む一方で、買主が見込む修繕費や解体費が売却価格に反映される可能性があります。

建物を解体して土地を売却する

建物の老朽化が著しい場合や、土地としての需要が高い場合に検討します。

ただし、解体費が発生し、解体後に土地が売れなければ、更地の管理と税負担が続きます。

住宅として貸す

建物の状態と地域の賃貸需要によっては、修繕して貸し出せる場合があります。

家賃収入だけでなく、改修費、空室期間、管理費、設備故障などを含めて収支を確認します。

店舗や宿泊施設などに活用する

住宅としての需要が弱い場合でも、店舗、事務所、福祉施設、宿泊施設など、別の用途で利用できる可能性があります。

ただし、用途地域、建築、消防、許認可、改修費、事業需要の確認が必要です。

管理しながら一定期間保有する

家族の気持ちが整理できない場合や、将来利用する予定がある場合は、一定期間保有する選択もあります。

その場合は、管理担当者、費用負担、再検討する期限を決めておきます。

実家じまいは「家をなくすこと」ではなく、その家に適した出口を決めることです。

6．兄弟姉妹で役割と費用負担を決める

相続人が複数いる場合、実家じまいを一人だけで進めると、不公平感が生じることがあります。

例えば、

* 近くに住む人だけが管理を担当する
* 一人だけが固定資産税を立て替える
* 家財整理を一人に任せる
* 売却に反対する人が費用を負担しない
* 解体費の負担割合が決まっていない

といった問題です。

家族で話し合う際は、方針だけでなく、次の事項も決めます。

* 誰が窓口になるか
* 誰が現地を確認するか
* 税金や管理費を誰が払うか
* 家財整理を誰が担当するか
* 売却代金や費用をどう分けるか
* いつまでに結論を出すか

話し合った内容は、簡単なメモでも構わないので残しておくことが重要です。

家族だから口頭だけでよいと考えると、時間が経った後に認識が食い違う可能性があります。

7．実家じまいの期限を決める

「いずれ考える」だけでは、実家じまいは進みません。

親の体調、施設への入居、相続、建物の老朽化などは、家族の都合を待ってくれないためです。

例えば、次のような期限を決めます。

* 年末までに名義と書類を確認する
* 次の帰省時に残す家財を決める
* 半年以内に査定を受ける
* 1年以内に売却、賃貸、保有の方針を決める
* 固定資産税の納付前に家族会議を開く

最初から最終結論を出す必要はありません。

まずは登記を確認する、建物の状態を調べる、査定を受けるなど、次の行動を一つ決めることが重要です。

売却を急ぐ前に税制も確認する

相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が適用される可能性があります。

現在の制度では、対象期間は2027年12月31日までです。また、相続人が3人以上の場合は控除額が最高2,000万円となるなど、建築時期、相続後の利用状況、売却期限、売却価格に細かな条件があります。

賃貸や事業利用を始めることで、特例の適用条件から外れる可能性もあります。

売却、賃貸、活用のどれを選ぶ場合でも、実行前に税理士や自治体へ確認することが必要です。

実家じまいは、家族の意思決定を整理すること

実家じまいという言葉には、家を処分するという印象があります。

しかし、最も重要なのは、実家を壊すことでも、急いで売ることでもありません。

親の希望を確認し、家族の役割と費用負担を整理し、その家に合った将来の使い方を決めることです。

実家を売却する場合もあれば、賃貸や事業に活用する場合、一定期間管理する場合もあります。

何も決めないまま空き家にするのではなく、家族が納得できる方針を、早い段階から少しずつ考えていくことが実家じまいの第一歩です。

まとめ

実家じまいを進める際は、次の7つを確認しましょう。

1. 親が実家を今後どうしたいのか
2. 土地と建物の名義がどうなっているか
3. 家財や重要書類をどう整理するか
4. 保有や処分にいくらかかるか
5. 売却、賃貸、管理、解体、活用のどれが適しているか
6. 家族の役割と費用負担をどうするか
7. いつまでに方針を決めるか

実家じまいは、親が亡くなった後に慌てて行うものではありません。

親が自分の希望を伝えられ、家族が話し合えるうちに、できることから始めておくことが重要です。

株式会社Blue Keyでは、宮城県内の空き家・相続不動産について、売却・賃貸・管理・解体・活用を比較しながら、今後の方針を整理しています。
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※本コラムは、実家じまい、相続不動産、空き家の管理や活用に関する一般的な情報をまとめたものです。個別の登記、相続、税務、契約、解体などについては、司法書士、税理士、弁護士、建築士、行政機関などへご確認ください。