中古住宅の瑕疵担保責任と瑕疵保険

中古住宅の場合、「瑕疵」は物件に実際に住んでからわかることがあります。住宅購入の際、契約書に売主の瑕疵担保責任について言及されていますが、責任期間が短いことも多々あり、重大な欠陥が見つかっても自分で補修を余儀なくされることもあります。このようなとき利用価値が高いのは「瑕疵保険」です。

中古住宅では「瑕疵」と呼ばれる欠陥に注意する

中古住宅選びには、さまざまなノウハウが必要です。

これまでこのコラムでは、購入前に住宅診断（コラムタイトル「中古住宅購入時に利用する住宅診断の概要」）を受けることや、内見時のポイント（コラムタイトル「中古住宅・中古物件の内覧・内見時の見逃してはいけないポイント」）などについて解説してきました。

中古住宅の場合、新築住宅と異なり、老朽化などが問題となります。
老朽化しているかどうかは、建築の素人ではわかりにくくなっています。そのため、中古住宅の検査には念を入れるべきです。

欠陥などがあった場合、売主が賠償責任を負う「瑕疵担保責任」とは

中古住宅の欠陥や問題のことを「瑕疵」と呼んでいます。「瑕疵」とは、一言で言えば住まいが負っている傷のことです。

そして「瑕疵担保責任」とは、不動産の売買契約をした物件に、購入したときにはわからなかった隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して契約解除や損害賠償などの責任を負うことです。
売主によっては、少しでも高く売却したいという気持ちが働き、こうした「瑕疵」を意図的に隠すケースがままあります。そのため、法律では「瑕疵担保責任」を売主に課しています。つまり、重大な瑕疵が見つかった場合は売主は賠償責任を負うことになるのです。

買主が、売主に対して瑕疵担保責任を追及できる期間は、買主が瑕疵を知ったときから1年とされています。

しかし売主も知らなかった瑕疵について、「見つかった時点でいつ何時、買主から賠償請求をされるかわからない」といった状況、すなわち「売った家に対して、いつまで賠償責任を負わなければならないの？」といった不安定な状態に売主が陥る恐れがあります。

そのため、瑕疵担保責任を負う期間について、売主が個人の場合は「引き渡し後○カ月」というように、賠償責任を負う期間について決めることができます。
また、物件が古く建物にほとんど価値がないような場合、買主が購入後にすぐに建て替えをする場合などは、売主が瑕疵担保責任を負わないような契約になることもあります。

なお、売主が不動産業者の場合は、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間は引き渡しの日から2年とされています。

欠陥を補償してくれる「瑕疵保険」を利用して万が一に備える

買主の方が、自分の家を自分で守るために加入できる保険があります。それは「瑕疵保険」です。

「瑕疵保険」とは、万が一、雨漏りなどの構造的欠陥などが見つかった場合、補修費用を補償してくれる保険のことです。この保険に加入しておけば、瑕疵が見つかっても慌てずに済むでしょう。
この保険では、契約により異なりますが、５００～１０００万円最長５年間の保証を受けられることが最大のメリットと言えます。
◇中古住宅・中古物件購入のメリット・デメリットや魅力
◇中古住宅のリノベーションなど付帯業務をワンストップで受けられ
保険契約では、屋根や排水管、壁、土台など保証の対象となる家の部分を決め、検査会社を通し検査に合格することが必要です。
購入しようと思っている中古住宅について問題がないかどうかを検査してもらえるので、買主の方にとって心強いものとなります。

保険は、「住宅瑕疵担保責任法人」と契約を結ぶことになります（検査会社は建築事務所などが該当します）。