「相続登記は済ませたけれど…」現地と登記簿の建物が合っていない？

「相続登記は済ませたけれど…」現地と登記簿の建物が合っていない？土地家屋調査士が最新技術で解決します
相続登記を完了されたお客様から、「登記簿と現地の建物がどうも合っていない気がする」といったご相談を受けるケースは少なくありません。

不動産登記のうち、所有権などの権利関係を扱う「甲区（権利部）」は司法書士の専門分野ですが、建物の物理的な状態や配置・形状を正確に記録する「表題部」は土地家屋調査士の専門分野です。

今回は、現地と登記簿が一致しなくなる背景と、最新の測量技術を用いた当事務所での解決アプローチについて解説します。

なぜ「登記簿と現地の建物」がズレてしまうのか？
相続手続きの際、登記簿上に複数の建物が載っており、現地の棟数と数が同じだと、一見問題がないように思えます。

「個数があっているから大丈夫だろう」と、過去にはそのまま相続登記（所有権移転登記）のみを進めてしまっているケースは珍しくありません。

しかし、実際に現地を精査してみると次のような状態になっていることがよくあります。

過去に解体された旧建物の滅失登記がされていない

無登記のまま建て替えや増改築が行われている

登記簿上の建物が現存せず、別の建物が存在している

特に北関東の歴史ある地域や広い敷地を持つお宅では、明治・大正・昭和初期に建てられた古い建物や蔵、納屋などが複雑に建て替えられてきた歴史があり、このような登記と現地の乖離（かいり）が非常に多く見られます。

最新技術で現地と登記簿を正確に照合・整理する
現地と登記簿の不一致を放置しておくと、将来の売却や建て替え、次世代へのさらなる相続時に大きなトラブルの原因となります。これらを正確に整えるため、当事務所では以下のプロセスで検証・登記手続きを行います。

1. GNSS＋3Dスキャナー（SLAM100）による精密データ取得
建物の正確な配置や形状を特定するため、当事務所ではGNSS測位機器を用いた絶対座標の確定に加え、3Dレーザースキャナー（SLAM100）を活用して現地の空間データを直接取得・解析しています。

3D点群データによる形状の完全把握

複雑な形状の古い建物や、目視では捉えにくい配置関係も、3D点群データとして立体的に記録・解析します。

図面・登記情報との重ね合わせ検証

取得した3Dデータと過去の公図・登記情報を重ね合わせることで、「どの建物が滅失し、どの建物が現存しているのか」を客観的・科学的に特定します。

2. 正確な表題部登記の申請
検証結果に基づき、解体済みの建物については「建物滅失登記」を行い、現存する建物については現状に合わせた「建物表題登記」や「建物表題部変更登記」を申請して、現地と登記簿を100%一致させます。

表題部の確認・整理は土地家屋調査士にお任せください
相続登記を済ませただけでは、不動産の「物理的な正確性」まで担保されているとは限りません。

当事務所は、北関東エリア特有の歴史ある古い建物の調査・測量を得意としております。GNSS測位と3Dスキャナー技術を駆使し、お持ちの重要な不動産登記を正しく正確な状態へと導きます。

「うちの登記簿も現地と合っていないかもしれない」「古い建物が多くてどこから手を付けていいかわからない」とお悩みの方は、ぜひお気軽に当事務所までご相談ください。