木造住宅は地震に弱いのか？
今回のコラムは「家の耐用年数」についてです。
家を建てるとき、みんなが願うことは「ずっとながく安全に住みたい」ですよね。
このコラムでは家の構造別にながく安全に住むため現実的な家の耐用年数について考えていきたいと思います。
家には構造別に法定耐用年数があります
家の寿命についてですが、住宅には国税庁が定めた法定耐用年数というものが構造別に定められています。
これによると住宅の耐用年数は、
- 木造住宅：22年
- 鉄骨住宅（軽量鉄骨～重量鉄骨）：19～34年
- 鉄筋コンクリート住宅：47年
となっています。
もちろん、この年数を超えると家に住めなくなるということではありません。
ただこの年数を超えた家は、税法的に「資産価値は無い」ということになりますので「家の耐久性」についての一つの指標にはなるかもしれません。
・・・ここからは、家の構造別に「現実的な家の耐用年数」について書いていきます。
木造住宅の寿命
木造住宅は、比較的リフォームなどがしやすく、改修、修繕によって家の寿命が延ばしやすい構造です。
そんな木造の家でも「もう建て直した方が良い」というのはどんな状況でしょうか。
木造住宅の耐久性を決めるのは柱、土台、梁などの腐食です。
家が漏水などで湿気のある状態になると、木が腐りはじめます。
また湿気を含んだ木材は、シロアリの被害を受けやすくなります。
木の家に湿気は大敵です。
高温多湿の日本では、昔から柱や梁をなるべく露出させることで乾燥を促し、家を長持ちさせる仕組みになっていました。
古い寺社建築などが何百年も保つのは、このような構造で建てられているからです
しかし現在の家は断熱性を高めるため、柱や梁を露出させるような構造にはなっていません。
【写真】【木造断熱材の写真】
隙間なく断熱材の入った壁は腐食しても目に見えません。
このような構造は木の劣化場所を探し、補修するにも手間がかかります。
木造住宅で今のような構造が採用されるようになったのはごく最近です。
この作り方での木造住宅の耐久性については、まだ判りません。
今の木造住宅においては、柱や梁、土台などの腐食が確認された場合には家の寿命と考えた方が良いかもしれません。
鉄骨住宅の耐用年数
鉄骨の家が寿命を迎え、建て替えようと思うのは、どんなときでしょうか。
古い鉄骨住宅では鉄骨が錆びてボロボロになり、危険で住めなくなる・・・そう考えている方もいるかもしれません。
ただ現実的には鉄骨が錆びて危険になることは、ほとんどありません。
建築に使われる鉄骨には防錆処理がされており、そう簡単には錆びません。
そして表面に多少の錆が発生しても、構造上危なくなるほど錆が進行するには長い時間がかかります。
これは軽量鉄骨、いわゆるプレハブ住宅でも同じです。
経験上、普通の住宅において「鉄の柱や梁が錆びて住めなくなる」というのことは、ほとんど無いと思います。
それでは鉄骨住宅が建て替えられるのはどういうときでしょうか？
これについては屋根や外壁の劣化がすすんで「改修する費用が高くなりすぎた」場合だと思います。
「構造に不安はないんだけど防水や外壁が劣化した」
「これらを改修するにはお金がかかりすぎる」
「これなら建て替え方が合理的」
・・・鉄骨住宅が寿命を迎えるのはこういうパターンではないでしょうか。
鉄筋コンクリート住宅の耐用年数
鉄筋コンクリートの家が劣化して住めなくなるというのはどういう状態でしょうか？
鉄筋コンクリートの劣化は「鉄筋が錆びて膨張する→コンクリートが剥落する」という経過ですすんでいきます。
しかし現実的な話として、住宅において倒壊が心配されるほど鉄筋コンクリートが劣化するようなことは、ほとんどありません。
写真は長崎の軍艦島の今の様子です。
この島にある建物の多くは鉄筋コンクリートで、最も古いものは建築されてから100年以上経っています。
メンテナンスされなくなってから数十年が経ち、いまはとても住める状態ではありませんが、今も多くの建物が倒壊せずにそのまま残っています。
ちゃんとメンテナンスした鉄筋コンクリーの住宅が「住めなくなるほど劣化する」というのは、相当長い年月・・・多分100年以上はかかるのではないでしょうか。
まとめ
公共建築物は、耐久性や経済的合理性によって建築構造が決められます。
公民館や役場など2～3階建ての低層建築の場合、建物の構造の選択肢は比較的自由だと思いますが、それでもそのほとんどは鉄骨あるいは鉄筋コンクリートですね。
コスト意識に厳しい公共建築物の場合「耐久性、安全性が高いもの」「長期的に経済的な建物」を選ぶと、こうなってしまうのです。
住宅の場合、公共建築物に比べるとそんなに長く使うことは無いという考えもあります。
もちろん建築コストなども重要な決定要素でしょう。
ただ、建物の丈夫さ、耐久性を最重要視するのであれば、
鉄筋コンクリート住宅 ＞ 鉄骨住宅 ＞ 木造住宅
になると思います。
