駅まで徒歩21分なのに『大久保町茜』は、なぜ人気？！

こんばんは、アルデ株式会社の林﨑です。
当コラムをいつもご覧頂き、有難うございます！

皆さんにお尋ねします。最寄駅（ここではJRとします）まで徒歩10分の
戸建と、徒歩25分の戸建、どちらの物件の方が高いと思いますか？
普通は徒歩10分の戸建の方が高いと思いますよね？
ところが、駅から離れていても高水準の価格で取引きされている場所があります。
その場所とは一体…？

高級住宅街って？

芦屋の六麓荘、西宮の苦楽園、東京の田園調布（一部）などなど。
いわゆるセレブな方達の住むエリアが、一般的に高級住宅街と言われてますよね？
ところが、純粋に「不動産」として見てみると、土地の坪単価自体はものっすごい高値、
というワケではありません。
とりわけ六麓荘町は、とにかく土地が大きいのです。
今、ポータルサイトで確認しましたが、六麓荘町の土地が…6億円！
土地面積が…1，720㎡（約520坪）！！
坪単価はと言いますと、約115万円です。明石市内ですと、高くても
40～50万円（商業地除く）ですから、高いのは高いのですが、坪単価が
100万円前後の場所は、阪神間で結構多く存在します。
例えばですが、尼崎のJR塚口駅（福知山線）まで徒歩7分の売地で、
坪単価80万円を超えてます。
「高級住宅街＝価格が高い場所」ではないと言えるでしょう。
高級住宅街とは、ブランドイメージがしっかり定着した街、と私は考えてます。

人気の住宅地って？

「人気があるから高い」「不人気だから安い」と、キッパリとは言い切れませんが、
不動産でも動産でも、原則相場というのは、その人気度で決まる傾向が
強いのは事実です。
いわゆる、希少性の原理、です。
人気が高いから、需給バランスが崩れ、多少高くても「自分が」手に入れたい、
そう強く思ってしまう、アレです。
不動産の場合、駅までの距離が大きく影響しますが、決して「高級住宅街」的
ではない不動産（マンション・戸建）が結構な高値で売れてます。
それは何故か？
駅まで近くて便利なのに、意外に騒々しくない。なので、人気が高いのです。
そして、価格が下がりにくい（場所によっては上がってます）のです。
そんな中で、明石の「大久保町茜」は現在、人気度が高くなってます。
JR大久保駅まで、徒歩約21分。「駅近」とは決して言えない立地なのに、
何故人気があるのでしょう？
大久保町茜は、以前の「大久保町西脇」から町名変更した新しい名称です。
平成13年～平成28年にかけて、総事業費約38億円もかけて、整備された
新しい場所なんです。
当然ですが、道路がキレイに整備され、公園が3ヵ所作られ、戸建と共同住宅が
徐々に建っていきました。
今は、スーパーやドラッグストア、コンビニも出来ている為、生活するには便利な
場所となってます。
また、山手小学校までは、見通しの良い道で通学出来ます。
開発面積が大きい為、近い場所で徒歩4～5分、遠い場所で徒歩9～12分
くらいで学校へ通えます。（※一定の目安です）

なぜ、その場所が安くないのか？

この大久保町茜ですが、開発前は住宅がひしめいていて、かつ狭小な
道路が多くありました。商業施設はと言うと、ホームセンターのケーヨーデーツーのみ。
それが、25．6ha(256，000㎡)の開発により、道路付けが各段に良くなり、
住宅が増え、商業施設も誘致され、それに伴って人口が増え、賃貸でも購入でも
人気が高くなりました。
この茜の新築戸建の価格ですが、今、流通機構に登録されているもので、
3，480万円が1つ、3，880万円が1つあります。
同じ明石市でも、南西部（魚住エリア：JRと山陽電鉄の間）の新築戸建で、
以前2，200～2，500万円の成約価格のものがありました。
結構な価格差があり、正直驚きです。これが人気度の高い凄さです。
ちなみに、3，480万円の借入れで購入しても、月額支払いが10万円に達しないんです。
尚、同レベルのものが賃貸に出ると、11～12万円の賃料相場となってます。
ですので、3，000万円台の価格設定は全然おかしくないんです。
駅までは遠いのに、です。

このように、大久保町茜は新しくなった街ゆえに、若い世代の方が結構多く
住まわれてます。当分は人気度が下がる要素がありません。
百聞は一見に如かず、です。
ご興味のある方は、一度現地をご覧になってみてはいかがでしょうか？

参考コラム：その売却査定価格、間違ってませんか？
　　　　　　『損をしない物件』を狙う！
　　　　　　時期がずれると、売却が難しくなるのは本当？

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