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林﨑哲也

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林﨑哲也(はやしざきてつや)

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コラム

家探しの無駄な労力を無くす!打率5割超えにする方法

不動産購入

2016年10月18日 / 2017年9月18日更新


皆さんの身体は、いくつありますか?
「馬鹿にしてるのか?!」と怒られそうですが、当然、身体は
1つですよね。
セカンドハウス(別荘)などは別にしても、実際に暮らす家は1つ
だけのはずです。
賃貸でもそうですが、購入でも、基本的な考え方は同じです。
今回は、マンションに焦点を絞って、「無駄」が嫌いな方へオススメの
考え方をお話しします。

古い物件と新しい物件

今は、古民家や既存ストック住宅再生などの動きが結構活発
ですので、古い物件だからといって、色々な箇所に不具合が出る、
とは一概に言えなくなりました。
しかし、フルリノベーションしていない物件であれば、やはり、あちらこちらに
支障が出てくる可能性は高いでしょう。一般的には、築年数が新しい、
もしくは新築に住みたいという希望が多いのが事実。
価格をベースに考えれば、もちろん新築の方が高くなりますし、
築20年超あたりの物件になれば価格は低くなります。
とすると、古くて安めの物件を、ある程度、自分好みの家に変えるのか、
元々キレイな状態の家を望むのか、単純に選択する事が出来ます。
住宅ローンで購入をお考えの方は、「返済可能な」借入金額(又は
毎月返済額)を基準にすれば、自然にどちらが良いか答えが出るはずです。
わがままを前面に出し、将来的にパンクしてしまうような買い物は避けましょう。

狭い物件と広い物件

狭いのか広いのか、皆さんは何を基準にしていますか?
恐らく、現在のお住まいか、今までに住んだ部屋の広さを基準に
されているのでは、と思います。その際、専有面積のみを基準に
考えると、せっかくの良い物件を見逃す可能性があります。
何故かと言いますと、同じ面積でも、生活動線や収納の大小、
デッドスペースの大小など、いくつもの要素が「使える面積」に
かかわってくるからです。例えば、昔のマンションですと、玄関を入って、
正面に長い廊下があり、その奥がLDKになっている間取りが
多くありました。それが、14~5年前あたりからのマンションでは、
玄関を入って正面は壁、左右どちらかに廊下、そのすぐ奥に
LDKという間取が増えました。
また、部屋全体もいわゆる羊羹型の長方形より、正方形に近い
間取りが多くなりました。部屋の配置上、長方形と正方形では
廊下の長さ(面積)が変わってくるのです。要は、使える面積に
多い少ない、があるという事です。
ここが大きなポイントとなります。
「自分(達)に、本当に必要な面積はどれくらいか?」に絞って
考える事が肝要なのです。

安い物件と高い物件

皆さんは損をしたいでしょうか?それとも、得をしたいでしょうか?
もちろん、自ら「損したい!」と言う方は皆無でしょう。
だから、良い場所で、新しくて、広くて、上階の部屋を購入したい、
しかもなるべく低い価格で…。
こんな物件は、当然ですが、まず存在しません。
その人にとっての「良い場所」が、全く人気の無い、交通や生活に
不便な立地で、土地の相場もかなり低い場所なら可能性はゼロでは無いでしょう。
しかし、マンションデベロッパーがそんなマニアックな場所で「事業」を
する事は、ほぼありませんので、やはり存在しない、という事になります。
ごく稀に、大規模開発を行い、マンション群を建設する事はありますが、
決して、一般的な「良い場所」ではありません。
何年もかかって、ようやく完売になるような物件ですから。
絶対確実に一生そこに住む、というのであれば特に問題は
ありませんが、売却か賃貸に出す、という確率が1%でもあれば、
購入をオススメしません。
なぜなら、自分の住戸を、売却なり賃貸なりに出す時期には、
同じマンション内で競合が多発する可能性も高いので、いわゆる
「つぶしがきかない」物件となるからです。
逆に、JR・私鉄問わず人気駅の駅近マンションの場合、購入金額は
間違いなく高いでしょう。ここで、購入出来る方が、「便利だし、
良いのは分かるけど、やっぱり、駅近マンションは高過ぎるよね~。」と
言うケースは多々あります。しかし、これは正しい感想でしょうか?
例えば、3,000円で買った物があります。転売出来ますが、
売る時には1,200円です。一方、15,000円で買った物があります。
こちらは、12,000円で売れます。買値の40%で売れる物と、
買値の80%で売れる物、皆さんはどちらを選びますか?
価格が安かった物件が、実際には「高かった」というのは、決して
作り話ではありません。

上記3点を踏まえ、客観的に自分の希望を詰めていけば、自ずと
購入する物件は決まってくるはずです。但し、あくまでもプロの意見も
聞きながら、という補足はつきますが。
すでに、半年以上もマイホーム探しをされている方は、ぜひ参考に
してみて下さい。
実際にこの考え方で、私が担当させて頂いたお客様は、本当に
1~2物件しか内見されてませんので。

当社HP:ピタットハウス明石大久保店

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